admin

Страница 20 из 61« 1...10...1819202122...304050...Последняя »

Как узаконить «тамбур» на лестничной клетке?

Краткое содержание:

Жильцы многоквартирных домов, отгораживая общий коридор на лестничной клетке железной дверью или кирпичной перегородной, часто даже не задумываются, что создание такого «тамбура» может противоречить закону. Случаев, когда жильцам приходилось демонтировать «новоделы» по требованию УК, ТСЖ, МЧС или решению суда, немало.

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, как узаконить «тамбур» на лестничной клетке и что грозит, если этого не сделать.

Как узаконить «тамбур»?

Отгораживая «тамбур», соседи по лестничной клетке редко спрашивают согласия других собственников жилых помещений, считая, что в этом нет необходимости. Однако Жилищный кодекс РФ говорит об обратном. Часть общего коридора — это общее имущество собственников многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ) — всех собственников, а не только с конкретной лестничной клетки. По смыслу ст. ст. 36, 40, 44 ЖК РФ, создание «тамбура» — это уменьшение общего имущества, допустимое только с общего согласия, полученного и оформленного с соблюдением требований закона.

Кто-то может возразить, что в большинстве случаев «тамбуры» годами и даже десятилетиями существуют без всякого юридического оформления. Однако это не отменяет того факта, что имеет место нарушение положений ЖК РФ. Чтобы инициировать процедуру демонтажа незаконно установленных перегородок, достаточно одного недовольного соседа, который обратится с иском в суд.

В суде создание «тамбура» может быть расценено как реконструкция (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 28.01.2016 по делу N 33-255/2016) и как перепланировка (решение Пролетарского районного суда г. Тулы от 25 мая 2010 года по иску к обществу с ограниченной ответственностью «Управдом» о признании права собственности на часть общего имущества «тамбур»).

В обоих случаях узаконить «тамбур» можно, если на это получено согласие всех собственников, не нарушены строительные и др. нормы и правила, изменения не влияют на эксплуатационные характеристики дома. Для проверки этого может быть проведена строительно-техническая экспертиза. О правилах согласования перепланировки жилого помещения читайте в правовой инструкции 9111.ru

Признание права собственности на «тамбур» — случай из практики

Показательным можно считать решение Пролетарского районного суда г. Тулы от 25 мая 2010 года, в соответствии с которым было удовлетворено требования истицы о присоединении к квартире в МКД части общего коридора площадью 2,1 м.

Перепланировку истица сделала для улучшения своих жилищных условий. Часть общего коридора площадью 2,1 м прилегала к ее квартире, другие жильцы на него не претендовали. На общем собрании собственников МКД данная перепланировка была согласована единогласно, согласие было оформлено соответствующим протоколом. В последствии собственники, отказавшись лично участвовать в судебном заседании, заочно подтвердили суду свое согласие с требованием истицы.

Техническое заключение по факту произведенной перепланировки было выдано ОО ПСП «Стройэкспертиза», которое обследовало «новодел» по назначению суда. Эксперты пришли к выводу, что произведенная перепланировка квартиры с заполнением дверного проема «тамбура» лестничной клетки не повлекла изменений конструктивной схемы здания и значительного увеличения нагрузок на несущие конструкции и перекрытия. Качество строительных работ и характеристики использованных материалов экспертов также удовлетворило. Вывод: дальнейшая эксплуатация квартиры в нормативном режиме возможна.

Пролетарского районного суда г. Тулы, исследовав данные обстоятельства, пришел к выводу о наличии правовых оснований для признания за истицей права собственности на часть общего имущества — коридора площадью 2,1 кв.м, который решением суда был присоединен к ее квартире.

Могут ли демонтировать «тамбур»?

В судебной практике есть случаи, когда самовольный «тамбур», созданный без согласия всех собственников или с нарушением действующих норм, демонтировали по решению суда (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 28.01.2016 по делу N 33-255/2016, Апелляционное определение Саратовского областного суда от 14.10.2014 по делу N 33-5856). Однако есть и случаи, когда в таких исках было отказано, например, если истец не смог доказать нарушение своих прав (Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 19.11.2013 по делу N 33-4110/2013, Апелляционное определение Липецкого областного суда от 29.07.2015 по делу N 33-2029/2015).

Кроме того, в определенных случаях создание тамбура может нарушать правила пожарной безопасности или утвержденные постановлением Госстроя РФ правила и нормы эксплуатации жилого фонда РФ, в соответствии с которыми использование лестничных клеток, а также площадок под первым маршем лестницы для создания кладовых не допускается. Загромождать лестничные площадки бытовыми вещами, оборудованием, инвентарем, например, велосипедами, также нельзя. Входы на лестничные клетки и чердаки, а также подходы к пожарному оборудованию и инвентарю должны быть свободными (3.2.16 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170).

Как законно открыть в квартире магазин, салон или офис?

Краткое содержание:

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, по каким правилам осуществляется перевод жилого фонда в нежилой с целью коммерческого использования помещения, например, для открытия магазина, салона или офиса.

Какое помещение можно перевести в нежилое?

Все помещения подразделяются на жилые и нежилые. Помещение признается жилым и вносится в ЕГРП в таком качестве, если отвечает определенным требованиям (санитарным и техническим, изолированности и др.) и в соответствии с жилищным законодательством является пригодным для постоянного проживания. Понятие «жилое помещение» является обобщающим для таких понятий, как «жилой дом», «квартира», «часть квартиры» и др. Для использования помещения в иных целях требуется его перевод в нежилое (ч.3 ст. 288 ГК РФ, ст.22 ЖК РФ), что допускается при наличии условий для такого перевода и отсутствии препятствий для этого. В частности, квартира может быть переведена в нежилое помещение, если она расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но при этом помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не должны быть жилыми.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:

  • доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
  • переводимое помещение является частью жилого помещения;
  • используется в качестве места постоянного проживания;
  • право собственности на переводимое помещение имеет обременения;
  • жилое помещение находится в наемном доме социального использования (ст. 22 ЖК РФ).

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Порядок перевода помещения в нежилое определен в ст. 23 ЖК РФ. С указанной целью необходимо направить обращение в орган местного самоуправления, наименование которого указывается в соответствующем Административном регламенте (см. напр., Постановление Мэрии городского округа Тольятти от 16.10.2013 г. № 3190-п/1 «Об утверждении административных регламентов предоставления муниципальных услуг: «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение», «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения») по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через МФЦ.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • подлинники или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на помещение (не нужны, если право зарегистрировано в ЕГРП);
  • план помещения с его техническим описанием (технический паспорт жилого помещения) (вправе не представлять);
  • поэтажный план дома (вправе не представлять);
  • проект переустройства и (или) перепланировки помещения (если требуются для перевода);
  • согласия всех собственников общего имущества, если переоборудование влечет уменьшение общего имущества собственников жилого дома (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

При разрешении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое помещение подлежат применению и положения статей 36, 40, 44-48 ЖК РФ, регулирующие вопросы владения, пользования и распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом, уменьшения его размера, порядка принятия соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирном доме. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения принимается в течение 45 дней со дня представления документов. Документ, отражающий положительное решение, является основанием для использования помещения в качестве нежилого или для проведения переустройства и (или) перепланировки, если это требуется для перевода. Завершение необходимых работ подтверждается актом приемочной комиссии.

Использование жилых помещений в качестве нежилых — какие ограничения существуют?

С целью соблюдения требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» необходимо руководствоваться Сводом правил 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003. В данном Своде правил (СП 54.13330.2011) среди прочего определены ограничения по использованию жилых помещений в качестве нежилых. В подвальном, цокольном первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека. Не допускается размещать:

  • магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;
  • специализированные рыбные магазины;
  • склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений (правило не распространяется на автостоянки);
  • предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м);
  • бани;
  • предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м;
  • все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением;
  • прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену);
  • автоматические телефонные станции общей площадью более 100 м;
  • общественные туалеты, учреждения и магазины ритуальных услуг; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;
  • производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста);
  • диспансеры, лаборатории (в т.ч. зуботехнические), стационары, травмпункты и т.п. (п. 4.10 Свода правил);
  • в цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать помещения для пребывания детей, кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, сауны, а также лечебно-профилактические учреждения (п. 4.11 СП).

На кровле МКД, кровлях встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, а также при входной зоне, на внеквартирных террасах и верандах, в соединительных элементах между жилыми зданиями, в том числе — открытых нежилых этажах (первом и промежуточных), допускается размещать площадки различного назначения для жильцов этих зданий, в том числе: спортивные площадки для отдыха взрослых, площадки для сушки белья и чистки одежды или солярий.

Какие споры рассматриваются в судах?

При переводе помещения из жилого фонда в нежилой часто возникают спорные ситуации, связанные:

  • с необходимостью получения согласия всех собственников дома, если перевод жилого помещения в нежилое влечет уменьшение общего имущества в многоквартирном доме (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.11.2013 по делу N А39-5016/2012);
  • с невозможностью перевода в нежилое жилого помещения, где есть незаконная перепланировка (без ее оформления во внесудебном или судебном порядке) (см. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.01.2014 N Ф03-6616/2013 по делу N А51-5014/2013);
  • с отказом в переводе в нежилое помещение (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 24.11.2015 по делу N 33-37932/2015);
  • с несогласием кого-либо из собственников дома на перевод в нежилое помещение, перепланировку в нем (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.2015 по делу N 33-31883/2015).

Какие документы и сделки надо заверять у нотариуса?

Краткое содержание:

Что такое нотариат?

Нотариат является профессиональным объединением, выполняющим функции правового миротворчества и предупредительного правосудия, что выражается в совершении различных нотариальных действий. Самым распространенным из них является нотариальное удостоверение сделок в соответствии с ГК РФ, Основами законодательства РФ о нотариате и подзаконными актами. Целью данного действия является обеспечение соблюдения законных прав и интересов сторон сделки путем выявления их действительной воли и проверки соответствия этой воли волеизъявлению. При этом нотариус должен руководствоваться исключительно законодательством РФ, нормами международного права, профессиональной этики и не затруднять совершение сделки.

Когда нотариальное удостоверение сделок обязательно?

Согласно положениям ГК РФ, обязательного нотариального удостоверения требуют:

  • доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (ст. 185.1 ГК РФ);
  • доверенности, выдаваемые в порядке передоверия (ст. 187 ГК);
  • безотзывные доверенности (ст. 188.1 ГК РФ);
  • договоры о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК);
  • уступки требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (ч. 1 ст. 389 ГК);
  • договора ренты (ст. 584 ГК);
  • согласия супруга на отчуждение недвижимого имущества, являющегося общей собственностью (ст. 35 СК);
  • завещания (ст. 1124 ГК).

Федеральным законом от 29 декабря 2015 года N 391-ФЗ также предусмотрено нотариальное удостоверение для сделок:

  • по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу;
  • по продаже земельной доли;
  • связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки;
  • по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
  • при заключении соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака.

Нотариальная форма стала обязательной также и для уведомления об отчуждении доли в уставном капитале ООО и заявления участника общества о выходе из общества.

Кроме того, обязательность нотариального удостоверения может быть определена соглашением сторон. В том случае, когда необходима дальнейшая государственная регистрация сделки, такой подход позволит осуществить ее по заявлению только одной стороны (ст. 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и исключить риск уклонения другой стороны от регистрации, обязать к участию в которой может только судебное решение. Оплата за совершение нотариальных действий производится в соответствии с установленными тарифами, информация о которых содержат Основы законодательства РФ о нотариате. Федеральным законом от 29 декабря 2015 года N 391-ФЗ установлены новые значения для удостоверения сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:

  • на сумму до 10 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки);
  • свыше 10 000 000 рублей — 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей.

Согласно ст.165 ГК РФ последствием несоблюдения обязательной нотариальной формы сделки является ее недействительность.

Какую ответственность может понести нотариус?

Деятельность нотариусов контролируется Нотариальными палатами субъектов РФ. Любое неправомерное нотариальное действие, а также отказ в совершении нотариального действия могут быть обжалованы в суде, решением которого нарушивший закон нотариус может быть лишен права занятия нотариальной деятельностью, а также понести имущественную ответственность за профессиональные ошибки.

Согласно ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус ответственен за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица, а также за реальный ущерб, возникший вследствие неправомерного отказа в совершении нотариального действия или разглашения сведений о совершенных нотариальных действиях. Предусмотрена многоступенчатая система возмещения вреда: при недостаточности страхового возмещения по договору страхования гражданской ответственности нотариуса вред возмещается по договору коллективного страхования гражданской ответственности нотариуса, далее — за счет личного имущества нотариуса, далее — за счет средств компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты. За нарушения, предусмотренные Кодексом профессиональной этики, нотариус привлекается к дисциплинарной ответственности.

Обременения права собственности на квартиру – что нужно знать?

Краткое содержание:

На вторичном рынке жилья продается немало квартир с различными обременениями права собственности. Правовая инструкция 9111.ru расскажет, какие обременения бывают и чем они чреваты для покупателя.

Что такое обременение права собственности?

Обременения – это ограничения в праве собственности на конкретный объект недвижимости, которые могут быть установлены законом или уполномоченным органом: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренде, концессионное соглашение, соглашение о государственно-частном партнерстве, соглашение о муниципально-частном партнерстве, арест имущества и др. (ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В силу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился на возможные обременения. То есть добросовестный продавец обязан предупредить покупателя о наличии обременений, а тот в свою очередь, взвесив возможные риски, уже принять решение — заключать договор или нет. Неисполнение этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот объект.

Покупателю, чтобы обезопасить себя от приобретения квартиры с обременениями, лучше не полагаться на добросовестность продавца, а предпринять меры для проверки юридической чистоты квартиры. Так как квартиры является объектом недвижимости, то часть обременений указываются в ЕГРП (ст. 8.1 ГК РФ). Выписку общедоступных сведений из ЕГРП покупатель может получить самостоятельно в Росреестре – сделать это можно напрямую в ведомстве, через МФЦ, в электронном виде на сайтах Росреестра и Госуслуг, а также почтой. Если этих сведений недостаточно, покупатель может потребовать от продавца предоставить расширенную выписку из ЕГРП, в которой содержится подробная информация обо всех правообладателях и сделках с данным объектом недвижимости. Получить такую выписку в Росреестре может только собственник.

В договоре купли-продажи на объект недвижимости обязательно должно быть указано на наличие обременений или на их отсутствие. Желательно указывать в договоре, чем подтверждается наличие или отсутствие обременений. Если подтверждается выпиской из ЕГРП, то ее необходимо оформить приложением к договору.

Обременения и их правовые последствия

            Арест. Может быть наложен судом как обеспечительная мера (ст. 139, 140 ГПК РФ), а также судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства. Сведения об аресте содержатся в ЕГРП. Наложение ареста сделает невозможным регистрацию перехода права собственности на квартиру. Для покупателя это влечет необходимость либо заявлять иск об освобождении имущества от ареста, либо оспаривать определение суда или Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста или же, если арест наложен правомерно, а продавец умолчал об этом, – требовать расторжения договора и возврата денег (ст. 460 ГК РФ).

            Ипотека (залог). Возникает в силу договора, а также в силу закона (например, при продаже квартиры с условием об отсрочке или рассрочке платежа – ст. 488 и 489 ГК РФ). Сведения об ипотеке указываются в ЕГРП. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости (ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Продавцу для продажи такой квартиры требуется согласие залогодержателя. Для покупателя приобретение такой квартиры влечет риск обращения взыскания, так как залог сохраняется при переходе права собственности (ст. 353 ГК РФ).

            Договор найма жилого помещения. Обременение права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ), которая осуществляется в месячный срок с даты заключения договора. Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора по истечении срока действия договора или в случае его расторжения (ст. 26.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Приобретение квартиры, обремененной договором найма, влечет ограничение в возможности фактического владения и пользования жилым помещением, так как в силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Важно знать, что договора найма, заключенный на срок до 12 месяцев, обязательной регистрации не подлежат, соответственно в выписке ЕГРП информации о данном обременении не будет.

            Договор безвозмездного пользования. Выставленный на продажу объект недвижимости может быть обременен не только договором аренды или найма, но и договором безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ). Приобретение такой квартиры влечет ограничение в возможности фактического владения и пользования, так как в силу ст. 700 ГК РФ при продаже квартиры к новому собственнику переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

Квартира может быть обременена правом пользования лиц на основании договора ренты и завещательного отказа, а также лиц, которые обладали правом на приватизацию, но отказались от него, дав согласие на приватизацию иным лицам, а также ранее реализовали свое право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселились в это жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дали необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

Эти права не регистрируется в Росреестре (только гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа – ст. 33 ЖК РФ), поэтому при покупке квартиры, покупатель будет ограничен в фактическом владении, пользовании квартирой, кроме того, эти лица сохраняют право пользования при переходе права собственности (п.2 ст. 1137 ГК РФ, ст. 33,34 ЖК РФ).

Права указанных лиц должны быть указаны в договоре, так как в силу ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Поэтому в договоре следует указывать на отсутствие таких лиц, просить у продавца расширенную выписку из ЕГРП, где можно посмотреть, на каком основании возникло право собственности продавца – не был ли это договор ренты, приватизация, наследование или иное. А также просить предоставить выписку из домовой книги.

Страница 20 из 61« 1...10...1819202122...304050...Последняя »

Наш посёлок

Январь 2018
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Дек    
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031