admin

Страница 20 из 58« 1...10...1819202122...304050...Последняя »

Как получать доход со взносов на капремонт?

Как получать доход со взносов на капремонт?

Краткое содержание:

Правительство РФ придумало способ, как уберечь взносы на капремонт от инфляции. ФЗ от 03.07.2016 N 355-ФЗ позволяет размещать средства, собранные на капремонт, но не использованные по назначению, на специальном счете в кредитной организации и получать проценты. Правовая инструкция 9111.ru расскажет, как это сделать.

В чем смысл нововведения?

Критики узаконенной в России системы сбора, хранения и использования средств на капитальный ремонт многоквартирных домов неоднократно заявляли о том, что собранные средства могут обесцениться, так как объективной возможности моментально пускать их в дело нет. Именно с целью уберечь средства от инфляции был принят ФЗ от 03.07.2016 N 355-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и …», регламентирующий процедуру размещения в кредитной организации временно свободных на специальном счете средств. Ранее такая возможность появилась и у регионального оператора (ч.3 ст. 179 ЖК РФ).

При этом под «свободными средствами» подразумеваются не все деньги, собранные собственниками, а только те, которые не были использованы в предыдущем году или использование которых в текущем году не запланировано.

Как разместить средства на капремонт в Банке?

Принятие решения о размещении в Банке временно свободных средств, собранных для целей проведения капитального ремонта, отнесено к компетенции общего собрания собственников МКД (п. 1.1-1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ), порядок проведения которого определен в ст. 45 ЖК РФ. Решение по вопросу размещения средств принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) и оформляется протоколом (Приказ Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр).

Подробнее о том, как проводить общее собрание собственников МКД, читайте в правовой инструкции:

Соответственно, если собственники приняли решение на общем собрании о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете в порядке ст. 175 ЖК РФ, они вправе провести общее собрание для размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта на специальном депозите в российской кредитной организации, соответствующей требованиям, ч. 2 ст. 176 ЖК РФ. В этом случае владелец специального счета на основании решения общего собрания заключает договор специального депозита (ст. 175.1 ЖК РФ).

Жилищным законодательством четко регламентируется, что средства, полученные от процентов с данного счета, можно использовать только на финансирование капитального ремонта и связанные с эти цели (ст. 174 ЖК РФ). Набежавшие проценты вместе с вложенными средствами просто возвращаются на специальный счет. Эти средства защищены от взыскания по обязательствам владельца специального счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указанных в пунктах 1.1-1 и 1.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, а также договоров на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в этом МКД, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений о проведении капитального ремонта либо на ином законном основании.

В каких Банках можно размещать средства на капремонт?

Средства, собранные на капитальный ремонт, могут быть размещены (как собственниками со специального счета, так и региональным оператором) только в кредитных организациях, соответствующих требованиям ч. 2 ст. 176 ЖК РФ. Главное требования – величина собственных средств не менее 20 млрд рублей. Перечень кредитных организаций, соответствующих данным требованиям, Центральный банк РФ ежеквартально размещает на своем официальном сайте cbr.ru.

Текущий ремонт общего имущества МКД— за что платим?

Краткое содержание:

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, что включает в себя ремонт общего имущества, какие организационные вопросы необходимо решить для его проведения, в каком порядке проводятся ремонтные работы, как заявить о перерасчете.

Чем текущий ремонт отличается от капитального?

Согласно п.1.8 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170, техническая эксплуатация жилищного фонда проводится по нескольким направлениям: управление жилищным фондом, техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий, а также санитарное содержание. В рамках технического обслуживания и ремонта осуществляются:

  • диспетчерское, аварийное и иное техобслуживание (содержание);
  • осмотры;
  • подготовка к сезонной эксплуатации;
  • текущий ремонт;
  • капитальный ремонт.

Текущий ремонт направлен на поддержание эксплуатационных показателей МКД (технических, экономических, эстетических и др.). Поддержание этих показателей достигается путем проведения плановых строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов и оборудования здания, наладки и регулирования инженерных систем. Капремонт же является комплексным мероприятием по модернизации здания и улучшению эксплуатационных показателей, которое проводится в соответствии с процедурой, предусмотренной гл.18 ЖК РФ, в случае нарушения (опасности нарушения) предельно допустимых характеристик надежности и безопасности элементов здания и оборудования.

Как принимается решение о проведении текущего ремонта?

Решение о проведении текущего ремонта принимается на общем собрании собственников более чем 50 % от числа голосов собственников, принявших участие в собрании, либо советом дома, если он был наделен такими полномочиями (ст.44 ЖК РФ). Также на собрании утверждается перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, размер и способы их финансирования (например, из средств, собираемых на текущий ремонт общего имущества или путем дополнительного целевого сбора с собственников) (п. 17 Правил N 491). Собственники помещений в домах, где более 30 квартир, заключают договор управления МКД с управляющей компанией. Если управление домом осуществляет ТСЖ, перечень услуг и работ утверждается в порядке, определенном уставом товарищества. Члены ТСЖ и лица, заключившие с ним договор о содержании общего имущества вправе проводить ремонт своими силами, привлекать специалистов по конкретным видам работ, а также заключить договор с управляющей компанией (пп. «з» п. 11, п. 16 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

Во избежание навязываемых услуг в договоре с управляющей компанией должен быть подробно прописан порядок и условия выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения перечня работ, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы (ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ). Если необходимо провести такие работы, которые не предусмотрены договором или Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года N 290), например, косметический ремонт подъезда, гражданин вправе самостоятельно обратиться с письменным заявлением к исполнителю работ, однако чаще требуется проведение общего собрания собственников либо председатель совета дома обращается в управляющую компанию с просьбой подготовить несколько вариантов смет для таких работ и предлагает проголосовать на собрании за один из них. ТСЖ составляет сметы на основании ч. 3 ст. 148 ЖК РФ.

Что и в какие сроки должно быть отремонтировано?

Управляющая компания и ТСЖ должны обеспечивать нормативно установленные требования по содержанию и обслуживанию жилого фонда (ч. 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК РФ). Для каждой из жилищных услуг установлена периодичность исполнения, которая указывается в договоре управления. Если в доме реже положенного проводятся уборка или работы по текущему ремонту, это является основанием для обращения за перерасчетом. Минимальный перечень услуг и работ утвержден Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года N 290. Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона). Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в приложении N 1 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий (п.2.3.4 Постановления N 170).

Состав общего имущества собственников помещений в МКД определяется на основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. 2–9 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491. Инженерные коммуникации (системы газо-, водо-, электро-, теплоснабжения и водоотведения) признаются общим имуществом, если они обслуживают более одного помещения в МКД. О выполнении работ составляются акты, которые ответственные за проведение работ лица обязаны хранить и предоставлять собственникам для проверки качества выполненных работ (п.п. 6, 9 Постановления N 290, п. 40 Постановления N 491).

Как привлечь к ответственности УК или ТСЖ за нарушения?

В случаях выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, исполнитель работ обязан снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в порядке, установленном Постановлением N 491. Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к исполнителю работ, а наниматели жилых помещений по договору социального найма — к наймодателю. Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено. Размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется по формуле из п. 10. (п. 7-10 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт). Факт выявления ненадлежащего работ отражается в акте нарушения качества. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 8 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт).

Услуги ЖКХ: как проверить расходы на общедомовые нужды?

Краткое содержание:

Оплачивая квитанции за услуги ЖКХ, собственники часто задаются вопросом — как формируются расходы на общедомовые нужды (ОДН) и нет ли здесь обмана. К сожалению, простого механизма, позволяющего проверить правильность начисления платежей, не существует, несмотря на насущную потребность общества в нем. На состоявшейся 14 апреля «Прямой линии» на эту тему высказался и президент РФ Владимир Путин, по словам которого «граждане должны иметь возможность проверить, за что и сколько они платят в системе ЖКХ». Сделать это, как уже было сказано выше, непросто, но можно.

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, как должны оплачиваться коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в МКД, как потребовать от исполнителя услуг предоставления информации о правильности произведенных начислений и оптимизировать расходы.

Какими нормами регулируется оплата ОДН?

Предоставление коммунальных услуг осуществляется согласно Правилам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 года № 354). В соответствии с Правилами были разработаны рекомендации по расчету платы за коммунальные услуги и способу оформления квитанций за квартиру (см. Приказ Минстроя РФ от 29 декабря 2014 г. N 924/пр). Независимо от способа управления многоквартирным домом (ТСЖ, УК и др.) потребитель отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные в жилом или в нежилом помещении, и за услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (Письмо Минстроя России от 02.10.2015 N 31818-ОЛ/04). К последним относятся вода, водоотведение, тепловая и электрическая энергия.

В субъектах РФ утверждены нормативы потребления общедомовых коммунальных услуг. В отсутствие общедомовых счетчиков, оплата сверх этих показателей распределяется между жильцами и собственниками нежилых помещений пропорционально размеру общей площади помещений, о чем должно быть принято решение на общем собрании собственников помещений в МКД. Когда такое решение не принято, расходы на оплату этих услуг несет их исполнитель (п.44 Правил). Если им является ТСЖ, плата вносится не за счет его прибыли, как в случае с УК, а взимается с расходов жильцов на содержание и текущий ремонт дома, что обычно влечет снижение качества данных услуг. С 1 января 2017 года вступает в силу п.1 ч.2 ст.154 ЖК РФ, согласно которому плата за общедомовые коммунальные услуги должна войти в состав платы за содержание общего имущества. Таким образом, организации, осуществляющие управление МКД, будут обязаны отражать сверхнормативное потребление общедомовых коммунальных услуг только в соответствии с показателями счетчиков в строке «Содержание и ремонт жилого помещения».

Как запросить сведения о произведенных начислениях?

При составлении заявления о предоставлении информации можно соотносить свои требования с методическими рекомендациями по заполнению квитанции (см. Приказ Минстроя РФ от 29 декабря 2014 г. N 924/пр). Потребитель коммунальных услуг должен знать:

  • объем коммунальных услуг на ОДН, приходящийся на соответствующее помещение в МКД;
  • способ определения объема каждой коммунальной услуги;
  • тарифы на все виды коммунальных ресурсов на единицу объема и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в расчете на 1 кв. м общей площади;
  • суммарный объем коммунальных услуг в жилых и нежилых помещениях, используемый для расчета объема коммунальных услуг на общедомовое потребление в МКД;
  • суммарный объем коммунальных услуг на ОДН, который определен исполнителем услуг в соответствии с Правилами, в том числе с учетом оснащенности МКД приборами учета.

Все эти данные, включая подробный расчет выставленных к оплате сумм с указанием формулы, которая была использована, собственник вправе потребовать у исполнителя. При необходимости можно запросить информацию: об установленных в доме КПУ, в том числе данные об их опломбировки и поверке; каким образом производится снятие показаний с КПУ; подключены ли нежилые помещения к КПУ и т.д.

Для того, чтобы проверить расчет, сделанный управляющей компанией, необходимо знать формулу и фактические значения, применяемые при начислении платы. Также в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 предоставляется информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и их стоимости, об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг, об использовании общего имущества в многоквартирном доме. Ответ на запрос в электронной форме не должен превышать 2 дня, в письменной — 20 дней.

Как оптимизировать расходы на ОДН?

Согласно Федеральному закону от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ «Об энергосбережении…» собственники помещений в МКД обязаны обеспечить оснащение таких домов приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии (п.5 Закона). Если такая обязанность не исполнена собственниками, счетчики устанавливаются принудительно ресурсоснабжающими организациями. Оплата установки таких счетчиков включается в строку «Содержание и ремонт жилого помещения» и производится потребителем услуг в рассрочку. При наличии в доме коллективного (общедомового) прибора учета исполнитель должен снимать показания приборов и заносить их в журнал учета показаний коллективных приборов учета. Требование ознакомиться с журналом должно выполняться в течение одного рабочего дня. Его данные хранятся 3 года.

Кроме того, Законом «Об энергосбережении…» предусмотрена возможность проведения энергетического обследования дома (п. ст. 15 Закона). В обязательном порядке энергоаудит проводится управляющей компанией в нескольких случаях:

  • один раз в 5 лет — в отношении домов, сданных в эксплуатацию после вступления Закона «Об энергосбережении…» в силу, а также в отношении домов, прошедших реконструкцию либо капитальный ремонт;
  • если сумма расходов УК за календарный год превысит 50 млн рублей.

В остальных случаях энергоаудит проводится в добровольном порядке по инициативе общего собрания собственников помещений в МКД за их счет. По результатам проведенных мероприятий дому присваивается класс энергоэффективности и оформляется паспорт энергоэффективности. Энергоаудит позволяет существенно сэкономить расходы на использование энергоресурсов каждым собственником помещений в жилом доме.

Бесплатный и срочный ремонт — что и как требовать от УК?

Краткое содержание:

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, какие работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в МКД должна выполнить организация по обслуживанию жилого фонда без проведения общего собрания собственников и взимания дополнительных средств.

На каких основаниях УК выполняет работы по дому?

Согласно ст. 154 ЖК РФ, в расходы на жилое помещение включена оплата содержания и текущего ремонта общего имущества собственников помещений в доме. Содержание и текущий ремонт имущества выполняются в соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170, содержащим «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290, которым утвержден «Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, и порядке их оказания и выполнения». Кроме того, перечень таких услуг и работ в зависимости от способа управления домом согласовывается на общем собрании собственников, включается в договор управления домом и др. (см. п.2 Постановления N 290). Также устанавливается периодичность их оказания и размер платы (сроком на один год) за содержание и ремонт общего имущества (п.31 Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491).

Помимо осуществления плановых работ, закон обязывает управляющую организацию проводить непредвиденные работы. Но зачастую при обращении в управляющую организацию и указании на необходимость таких работ, граждане получают отказ под разными предлогами, например, данные работы и услуги не предусмотрены в договоре управления домом или требуется провести общее собрание собственников и принять решение о нецелевом расходовании средств по статье «текущий ремонт». В таких случаях нужно учитывать правовую позицию Высшего арбитражного суда РФ, отразившуюся и в практике судов общей юрисдикции: «Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме» (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 29 сентября 2010 г. №6464/10).

Какие неисправности в доме требуют немедленного устранения?

Перечень проблем, которые управляющая организация обязана устранить даже в отсутствие указания на это в договоре, решения собственников и денежных средств содержится в Постановлении N 170 и Постановлении N 290:

  • протечки в кровле и перекрытиях санузлов;
  • повреждения системы водоотвода;
  • разбитые стекла, сорванные створки окон, форточек, входных и балконных дверей;
  • отслоение штукатурки потолка или верхней части стены с угрозой обрушения;
  • нарушение связи элементов фасада со стенами;
  • неисправности мусоропроводов, лифтов, электрооборудования (см. Приложение 2 к Постановлению N 170, а также п.п. 7, 13, 17, 18 Постановления N 290).

Перечень неисправностей, перечисленный в Приложении 2 к Постановлению N 170, гораздо шире приведенного выше списка, однако некоторые его части в связи с изменением законодательства, в частности, вступлением в силу Жилищного кодекса РФ и Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, утратили силу. Собственнику нужно понимать, какое имущество МКД из перечисленного в Приложении 2 списка является общим, то есть обслуживает более одного жилого помещения. Такое имущество подлежит ремонту с привлечением управляющей организации (Решение Верховного суда от 02.07.2014 г. по делу №АКПИ 14-45).

Оплачиваются ли неотложные работы дополнительно?

Поскольку собственник ежемесячно в составе платы за жилое помещение оплачивает также содержание и ремонт общего имущества МКД, управляющая компания не вправе требовать компенсации за проведение неотложных работ в соответствии с требованиями Постановлений N 170 и N 290. Однако в этом вопросе также нужно учесть правовую позицию ВАС РФ, что неотложные работы и услуги должны оплачиваться, если их необходимость была вызвана обстоятельствами, которые УК не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности. Такая позиция основана на п. 1 ст. 401 ГК РФ. В то же время, согласно п. 31 Постановления N 491 предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

В случае дополнительного начисления платы без согласования с собственниками за выполнение работ по текущему ремонту, вызванными обстоятельствами, которые управляющая организация должна была предвидеть, она нарушает установленный порядок ценообразования и может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.6 КоАП РФ (см. Решение Котласского городского суда Архангельской области от 31 марта 2015 г. по делу № 2-1012/2015). В случае отказа УК выполнить неотложные работы собственник помещения в доме вправе обратиться в Жилищную инспекцию с заявлением о нарушении управляющей организацией порядка содержания и текущего ремонта общего имущества, включить в него просьбу о привлечении к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ и о выдаче предписания УК выполнить необходимые работы. Также заявление может быть направлено в прокуратуру.

Страница 20 из 58« 1...10...1819202122...304050...Последняя »

Наш посёлок

Август 2018
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Май    
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031