admin

Как правильно составить договор на ремонт квартиры?

На основании каких норм закона должен быть заключен договор?

В случаях, когда должны быть выполнены работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), составляется договор возмездного оказания услуг, к которому применяются положения о правах заказчика по договору бытового подряда (ст.ст. 730-740 ГК РФ, ст.ст. 779-783 ГК РФ).

В соответствии с п.3 ст. 730 ГК РФ к отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным ГК РФ, применяются нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», однако это правило действует, если исполнителем работ выступает индивидуальный предприниматель или коммерческая организация. Договорные отношения между физическими лицами не регламентируются ЗОЗПП. Если организация устанавливает условия договора в стандартной форме и заказчик не имеет возможности участвовать в определении условий, к такому договору применяются правила ст. 428 ГК РФ о договоре присоединения.

В чем особенности договора бытового подряда?

К отношениям, возникающим из договора бытового подряда, применяются нормы ГК РФ о сделках, обязательствах, договоре, а также подряде, если они не противоречат правилам бытового подряда. В соответствии с общими положениями о подряде могут определяться сроки выполнения работ (ст.708 ГК), сроки обнаружения недостатков, за которые подрядчик несет ответственность (ст.724 ГК), сроки исковой давности (ст. 725 ГК), качество работы (ст. ст. 721, 722 ГК), цена (ст. 709 ГК) и др.

Деятельность, связанная с исполнением функций подрядчика в договоре строительного подряда включает в себя выполнение строительно-монтажных работ, в т.ч. общестроительных, отделочных, санитарно-технических и монтажных работ, а также выполнение работ по ремонту зданий и сооружений, пусконаладочных работ и др. Перечень работ, которые подрядчик обязуется выполнить в установленный срок, и результат этих работ являются предметом договора, без определения которого договор не может считаться заключенным.

Что касается цены, то в соответствии с законом условие о ней не является обязательным. При этом наиболее распространенной является поэтапная оплата выполняемых работ, что, с одной стороны, способствует соблюдению подрядчиком сроков, а с другой — своевременной оплате труда заказчиком. Для определения качества работ лучше внести в договор пункт, по которому результат работ должен отвечать требованиям соответствующих СниПов (строительные нормы и правила) и ГОСТ Р 52059-2003 (оказание услуг в сфере ремонта квартир), также учитывающих допустимые отклонения от норм. В качестве образца договора могут послужить действующие до сих пор Типовой договор подряда на ремонт жилого помещения (бытовой заказ) (СП РСФСР, 1965, N 1, ст. 2) и Типовой договор подряда на строительство жилого или нежилого помещения (бытовой заказ) (СП РСФСР, 1981, N 11, ст. 71).

Какие риски необходимо предусмотреть?

Риск – это несение неблагоприятных последствий, которые могут наступить и за которые не отвечают ни стороны, ни третьи лица. Риски между заказчиком и подрядчиком распределяются в соответствии со ст. 741 ГК РФ и положениями Закона «О защите прав потребителей». Наиболее распространенными в договорах бытового подряда являются следующие риски:

  • риск случайной гибели или случайного повреждения результата работ до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик;
  • если то же самое произошло по причине предоставления некачественного материала или оборудования заказчиком, либо вследствие его ошибочных указаний, то подрядчик вправе получить оплату всей стоимости работ (ст.741 ГК РФ);
  • риск повреждения материала, который в случае полной или частичной утраты (повреждения) исполнитель обязан в трехдневный срок заменить или возместить потребителю двукратную цену (ст.35 Закона «О защите прав потребителей»);
  • риск изменения цены подряда: подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, согласованной им с заказчиком (п. 6 ст. 709);
  • риск невозможности окончания подрядной работы (при предоставлении аванса (задатка) и невозможности окончания подрядной работы аванс (задаток) должен быть возвращен.

Как осуществляется сдача выполненной работы?

В соответствии со ст.720 ГК РФ, заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат). Данное действие оформляется актом приема-передачи, в котором могут быть зафиксированы недостатки выполненной работы для последующего предъявления претензии. О скрытых недостатках подрядчик уведомляется в разумный срок после того, как акт подписан. Если возник конфликт, то для его разрешения может потребоваться назначение экспертизы в порядке ст.720 ГК РФ и обращение в суд, при отказе удовлетворить требования добровольно.

Договор задатка — как правильно составить?

Что такое задаток?

Соглашение о задатке является одним из способов обеспечения договорных обязательств, например, договора аренды, найма, купли-продажи и т.д. Задатком признается денежная сумма, вручаемая одной из сторон договора другой стороне в счет причитающихся с нее по договору платежей, в подтверждение заключения такого договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ). Таким образом, задаток выполняет платежную, удостоверяющую и обеспечительную функции. Неисполнение договора, обеспеченного задатком, влечет различные последствия для сторон, в зависимости от того, какая из них несет ответственность за неисполнение: если это произошло по вине стороны, внесшей задаток, назад он не возвращается, а если по вине получившей задаток стороны — она возвращает его в двойном размере. Задаток подлежит возврату, если обязательство прекращено до начала его исполнения или вследствие невозможности его исполнить, причем под такой невозможностью понимается физическая, а не юридическая невозможность (например, случайная гибель предмета договора).

Часто возникают споры о том, является внесенный платеж авансом или задатком. Аванс в отличие от задатка не является способом обеспечения обязательства, а только способом оплаты (частичная предоплата), и поскольку не выполняет обеспечительных функций, он подлежит возврату вне зависимости от наличия вины сторон в неисполнении договора. При этом он также засчитывается в счет будущих платежей и служит подтверждением факта заключения договора. Если в соглашении четко не определено, в качестве задатка или аванса вносится сумма, в силу ч.3 ст.380 ГК РФ такая сумма признается авансом.

По каким правилам заключается соглашение о задатке?

Для соглашения о задатке предусмотрена обязательная письменная форма (ч.2 ст. 380 ГК РФ). Обычно такое соглашение является частью предварительного договора, одним из его условий, в котором указывается размер задатка, срок его передачи, указывается, а также то, что передаваемая сумма является задатком. Факт получения задатка другой сторон может оформляться распиской. Соглашение о задатке может быть оформлено и отдельно от договора, о чем в договоре может быть сделана соответствующая запись (напр. При подписании настоящего договора Покупатель выплачивает Продавцу в качестве задатка в соответствии с Соглашением о задатке от (дата), которое является неотъемлемой частью настоящего договора, сумму в размере (…). Соглашение в этом случае выступает приложением договора. Факт получения задатка может быть отражен в соглашении или в расписке. Не стоит оформлять соглашение о задатке или расписку в отсутствие основного или предварительного договора, так как если суд не признает такое соглашение или расписку основным или предварительным договором, переданная сумма не будет считаться задатком (см.,напр., Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 19.11.2015 по делу N 33-19924/2015).

Какие условия соглашения о задатке считаются недействительными?

Оспаривание соглашения о задатке осуществляется путем предъявления требований о недействительности соглашения о задатке (если оформлен отдельным документом) или о недействительности основного или предварительного договора, где есть условие о задатке. Требования могут быть основаны на недействительности основного обязательства или на нарушении требований к оформлению соглашения о задатке. См., напр., Апелляционное определение Липецкого областного суда от 09.03.2016 по делу N 33-690/2016, которым было признано недействительным соглашение о задатке, поскольку оно не соответствовало требованиям закона и иных правовых актов, кроме того истец был введен в заблуждение ответчиком относительно предмета договора. Если соглашение о задатке содержит только условия о предмете основного договора и его стоимости и в то же время в нем отсутствуют способ, сроки и порядок полной оплаты, то переданные денежные средства будут считаться не задатком, а авансом. Причем на это не сможет повлиять даже то, что стороны определили в соглашении передаваемую сумму как задаток (см. Апелляционное определение Астраханского областного суда от 11.11.2015 по делу N 33-3817/2015).

Если соглашение о задатке оформлено с юридическим лицом или ИП, применяется законодательство о защите прав потребителей. Согласно ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», право потребителя на отказ от исполнения договора не ограничено удержанием задатка. Поэтому в судебной практике условие о задатке считается нарушающим запрет ст. 16 этого Закона и ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ (см. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2015 N 11АП-8171/2015 по делу N А65-4601/2015). При предъявлении требований о возврате двойной суммы задатка суд должен установить, есть ли вина в неисполнении обязательства у стороны, получившей задаток. Бремя доказывания этого обстоятельства возлагают на истца. Если такой вины нет, задаток взыскивается в одинарном размере (Апелляционное определение Московского городского суда от 26 ноября 2015 г. по делу N 33-43536).

Как потребителю получить компенсацию морального вреда?

По каким правилам возмещается моральный вред потребителю?

Моральный вред — это физические или нравственные страдания, причиненные гражданину действиями, нарушающими его личные неимущественные права (ст.151 ГК РФ). Согласно ст.1099 ГК РФ, обязанность возмещения морального вреда вследствие нарушений имущественных прав гражданина должна быть предусмотрена законом. В ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей», предусмотрено возложение такой обязанности на исполнителей услуг или продавцов, если допущенные нарушения произошли по их вине. Компенсация выплачивается в размере, который определил суд,  и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Как подать иск о возмещении морального вреда?

Иск оформляется согласно требованиям ст.ст. 131-132 ГПК РФ и подается в районный суд или мировому судье. В районный суд подается в следующих случаях:

  • заявлено только требование о компенсации морального вреда;
  • требование заявлено с иными требованиями неимущественного характера (например, о возмещении вреда, причиненного работниками магазина, не предоставившими полную и достоверную информацию о товаре);
  • требование заявлено вместе с требованиями имущественного характера, не подлежащими оценке;
  • требование заявлено вместе с имущественными требованиями, цена которых превышает 50 000 руб.

Мировому судье иск подается, когда требование о компенсации морального вреда заявлено вместе с имущественными требованиями, цена которых не превышает 50 000 руб. (п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17. Иск подается по выбору истца в суд по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора, либо по месту нахождения организации (ее филиала или представительства) или по месту жительства ответчика, являющегося индивидуальным предпринимателем (п.2 ст. 17 ЗОЗПП, ч.7, 10 статьи 29 ГПК РФ, п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17). Госпошлиной не оплачивается.

Как оценить размер вреда и обосновать его в иске?

Оценить размер причиненного морального вреда истец может произвольно, однако в судебной практике устойчива тенденция к занижению размера компенсации и редко когда удается взыскать свыше 10 000 рублей. Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК, стороны должны доказать наличие обстоятельств, приводимых ими в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Поскольку потребитель заявляет о том, что испытывал физические или нравственные страдания, он должен это доказать.

Определяя размер компенсации морального вреда, суды учитывают следующие обстоятельства: наличие причинно-следственной связи между противоправным действием и возникшими страданиями (например, документально подтвержденные психологические травмы, обострение хронических заболеваний вследствие причинения морального вреда), степень вины причинителя вреда, нуждаемость потребителя в товаре, продолжительность неудобств, которые испытывал потребитель в связи с нарушением его прав, отношение к сложившейся ситуации причинителя вреда, его готовность удовлетворить претензии потребителя, материальное положение потребителя и причинителя морального вреда.

Собрание собственников МКД: как организовать и зачем ходить?

Какими полномочиями обладает собрание собственников МКД?

Согласно ст.44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в МКД принимает решения по следующим вопросам:

  • реконструкция и капитальный ремонт МКД (в том числе по вопросам формирования и использования фонда капремонта, получения кредита на капремонт);
  • строительство на придомовой территории и пределы использования земельного участка (например, оборудование детской площадки, ограничение въезда на участок МКД и т.д.);
  • пользование общим имуществом (утверждение лиц, уполномоченных на заключение договоров об использовании ОИ МКД);
  • выбор способа управления МКД;
  • текущий ремонт ОИ МКД;
  • по организационным вопросам проведения заочного голосования, наделения полномочиями совета МКД и его председателя;
  • по иным вопросам в соответствии с ЖК РФ.

Как организовать собрание?

Лица, которые вправе инициировать собрания собственников, указаны в ст. 45 ЖК РФ. Собрания собственников помещений в МКД делятся на общие годовые собрания (обязательные) и внеочередные. Общие собрания проводятся во втором квартале года, следующего за отчетным, либо в срок, установленный на общем собрании. Внеочередное собрание может быть проведено по инициативе любого собственника, при этом он должен подготовить документы для его проведения. Кроме того, инициаторами могут выступить:

  • управляющая организация по вопросам своей компетенции;
  • управляющая организация или правление ТСЖ, ЖСК, ЖК на основании заявления об оказании содействия в проведении общего собрания собственникам не менее 10% от площади всех помещений в доме (для этого должен быть определен порядок возмещения расходов организации на проведение собрания).

О проведении собрания всем собственникам направляется уведомление не позднее, чем за 10 дней до его проведения. Уведомление направляется заказным письмом или вручается под роспись. Иной способ уведомления может быть предусмотрен решением общего собрания. Оно должно содержать следующую информацию:

  • сведения об инициаторе собрания;
  • форма проведения собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
  • дата, место, время проведения данного собрания или дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения (при заочном голосовании);
  • повестка дня;
  • порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Как принимаются решения на собрании?

Решение собственников будет иметь силу, если в голосовании приняли участие собственники более 50% квадратных метров от общей площади помещений. В таких случаях говорят о наличии кворума. Оно необходимо при принятии решений по следующим вопросам:

  • работа совета дома;
  • текущий ремонт;
  • порядок собраний;
  • другие вопросы.

Для принятия решения требуется не только наличие кворума, но и определенное число голосов, отданных за данный вопрос, а именно не менее 50 % голосов участвующих в собрании должно быть «за».

В ст. 46 ЖК РФ указаны случаи, когда для принятия решения необходимо не менее ²⁄₃ от общего числа голосов собственников помещений:

  • реконструкция дома и строительство;
  • капремонт;
  • использование земельного участка;
  • использование общего имущества.

Как подсчитываются голоса?

Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). То есть, голоса распределяются не по числу собственников, а по метражу, которым владеет каждый из них. Для определения кворума требуется знать общую площадь всего дома, площадь помещения собственника (указывается в свидетельстве о праве собственности), а также общую площадь жилых и нежилых помещений дома, не являющихся общим имуществом.

Например, общая площадь дома 5000 кв.м. Площадь общего имущества 1000 кв.м. Площадь всех помещений 4000 кв.м. Площадь занимаемой квартиры 50 кв.м. Следовательно, доля будет составлять 50/4000, что равняется 0,0125 или 1,25%. Это размер доли в общем имуществе, значит, количество голосов — 1,25 %.

Как оформляется решения собрания?

По результатам собрания оформляются документы и обеспечивается ознакомление всех собственников с итогами голосования. С 29 апреля 2016 г. вступает в силу Приказ Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в МКД». Протокол ведется и оформляется секретарем общего собрания, который избирается решением общего собрания. Составление протокола проводится в сроки, утвержденные решением общего собрания, но не позднее 10 дней со дня его проведения. Протокол должен содержать обязательные реквизиты и пронумерованные приложения (п.п. 19-20 приказа).

Февраль 2020
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Янв    
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
242526272829