Новости

Это нужно знать. Что делать, если собственность изымают для государственных нужд?

Что делать, если собственность изымают для государственных нужд?

С ситуацией, когда ваш дом или земельный участок изымают для государственных нужд, может столкнуться каждый. Причин, по которым государство может заявить о своих правах на вашу собственность, несколько. Например, на месте вашего дачного поселка планируется провести федеральную трассу или проложить линию электропередач. Без изъятия частной собственности для государственных нужд редко обходятся крупные инфраструктурные проекты, как это было во время подготовке к Олимпиаде в Сочи и наверняка будет в рамках подготовки к Чемпионату мира по футболу в 2018 году.

Правовая инструкция 9111.ru расскажет о том, что нужно знать о процессе изъятия для государственных и муниципальных нужд.

Основания для изъятия строго регламентированы

Начать нужно с того, что сопротивляться изъятию собственности крайне трудно. Чиновники вряд ли откажутся от своих планов строительства федеральной трассы по территории условного садоводства, если один или несколько владельцев расположенных там дач откажутся продавать государству свои участки. Практика показывает, что для внесения изменений в такой крупный проект потребуются более веские аргументы, чем интересы нескольких человек, и даже у них не так много шансов повлиять на ситуацию.

Однако может оказаться, что те самые государственные нужды, для удовлетворения которых принимается решение об изъятии собственности, на самом деле не могут быть основанием для столь радикальных мер. ФЗ N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. перечень таких оснований четко регламентирует. Это может быть возведение энергетических объектов, объектов обороны и безопасности, космической деятельности, электро-, газо-, тепло- и водоснабжения, транспортное строительство и т. д. При этом, учитывая принцип исключительности, других вариантов размещения данных объектов, при которых можно было бы избежать ущемления интересов частных собственников, быть не должно.

Поэтому решение об изъятии можно попробовать оспорить в суде. Для этого закон отводит три месяца с того момента, как собственника уведомили о грядущем изъятии.

Если изъятия все-таки не избежать, то стоит подумать над тем, чтобы продать свою собственность на максимально выгодных условиях. Именно продать, потому что изъятие в соответствии со ст. 32 ЖК РФ осуществляется на возмещенной основе, а условия, в том числе и цена, обсуждаются с собственником.

Переговоры об условиях выкупа собственности начинаются после того, как собственник получит в письменной форме уведомление о том, что было принято решение об изъятии. Такое решение принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, в зависимости от того, для чьих нужд изымается объект. Решение подлежит государственной регистрации в уполномоченном органе.

Собственника о запланированном изъятии уведомляют за год. В некоторых случаях решением правительства этот срок может быть сокращен в два раза. Так было, например, во время строительства объектов к сочинской Олимпиаде. Выкуп можно совершить и раньше этого срока, для этого необходимо взаимное согласие cторон.

Выкупная стоимость включает недополученную выгоду

Важно знать, что при определении выкупной цены учитывается не только рыночная стоимость непосредственно объекта изъятия, но все убытки, которые понесет собственник в связи с исполнением этого решения: поиск нового жилья, земельного участка или дачи, затраты на переезд. Сюда можно включить и недополученную выгоду, если изымаемое помещение использовалось в коммерческих целях, а договора с третьими лицами пришлось досрочно прекратить. По соглашению сторон собственнику может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. В любом случае, чтобы определить справедливую цену выкупа, лучше обратиться к специализированным фирмам-оценщикам.

Если полюбовно договориться о цене и условиях выкупа не удается, то одна из сторон может обратиться с иском в суд, который и поставит точку в этом споре.


Это нужно знать. Как получить ипотечный кредит по льготной ставке?

Как получить ипотечный кредит по льготной ставке?

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, кто имеет право на получение льготного ипотечного кредита, под какие объекты его можно получить и как подтверждается доход заемщика.

С марта 2015 года российские банки начали выдавать ипотечные кредиты с государственной поддержкой по льготной ставке до 12% годовых. Таким образом, правительство, выделившее на эти цели 20 млрд рублей, решило поддержать спрос на первичном рынке недвижимости, значительно снизившийся на фоне кризиса и подорожания кредитов из-за роста ключевой ставки Центробанка.

 

На что можно получить кредит с господдержкой?

По ставке 12% предусмотрено приобретение у юридического лица на первичном рынке готового жилого помещения по договорам купли-продажи либо жилого помещения, находящегося на этапе строительства, по договору участия в долевом строительстве (договору уступки прав требования по указанному договору) в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, субсидированный кредит не выдадут на покупку жилого помещения на вторичном рынке недвижимости, а также на первичном, но по переуступке у физического лица, как это часто бывает с перепродажей так называемых инвестиционных квартир.

Что делать, если нет денег на оплату ипотечного кредита?>>

На каких условиях выдается субсидированная ипотека?

Право на получение ипотеки по льготной ставке 12%, в соответствии с п. 4 Постановления Правительства РФ от 13 марта 2015 г. N 220, имеют только физические лица при соблюдении ряда условий. Кредитный договор должен быть заключен после 1 марта 2015 года в рублях, его размер для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга не должен превышать 8 млн рублей, а для других субъектов РФ – 3 млн рублей, размер первоначального взноса из собственных средств заемщика не должен быть меньше 20% стоимости жилья. Доход заемщика обязательно должен быть подтвержден по справке 2 НДФЛ.

Льготная ставка не будет превышать 12% на весь срок действия кредитного договора (до 362 месяцев) только при условии заключения заемщиком договоров личного страхования и страхования жилого помещения после оформления права собственности. Увеличение процентной ставки допускается исключительно в случае невыполнения заемщиком условий о страховании, предусмотренных кредитным договором.

Погашение кредита производится равными ежемесячными (аннуитетными) платежами в течение всего срока действия кредита за исключением первого и последнего месяцев без возможности увеличения остатка ссудной задолженности.

Как уменьшить выплату по кредиту?>>

Как работает ипотека с господдержкой?

Если гражданин планирует получить ипотеку с субсидированной ставкой, то ему надо поспешить. Всего за полтора месяца российские банки подали заявок на ипотеку с государственной поддержкой на сумму 544 млрд рублей, при этом с помощью государственных субсидий удастся снизить процентные ставки на общую сумму около 400 млрд рублей. То есть спрос на ипотеку с господдержкой превышает предложение, а информации о том, что на эти цели будут выделены дополнительные средства, пока нет.

Что делать, если банк повысил ставку по уже выданному кредиту?>>

Это нужно знать. Как легализовать самострой?

Как легализовать самострой?

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, на каких основаниях можно легализовать самовольную постройку в судебном порядке, какие документы нужно подавать с иском и какие процессуальные особенности учесть.

Законами РФ предусмотрена внесудебная процедура легализации самовольных построек, в том числе и в упрощенном порядке, который предусмотрен Федеральным законом от 30.06.2006 №93-ФЗ (так называемая «дачная амнистия»). Однако часто для признания права собственности на объект недвижимости, построенный без соответствующих разрешений или на неотведенном для этих целей участке, приходится обращаться в суд. Практика показывает, что подобные споры часто решаются в пользу истца.

Когда может быть признано право собственности на самострой?

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Требования, которым должна соответствовать постройка, перечислены в Градостроительном кодексе РФ (ст.ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55). Кроме того, такие требования содержатся в градостроительных регламентах, а также строительных, экологических, санитарно-гигиенических правилах. Самовольная постройка может быть узаконена, если эти требования соблюдены во время ее возведения, она не угрожает жизни и здоровью граждан, а также не нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Еще одним существенным условием признания права собственности на самовольную постройку является соблюдение досудебной процедуры урегулирования спора. Документы, подтверждающие неудачные попытки лица получить разрешение на строительство и/или на ввод объекта в эксплуатацию должны быть предоставлены суду, в противном случае на основании статьи 136 ГПК РФ исковое заявление может быть оставлено без движения (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.).

Судебная практика показывает, что отказ в признании права собственности и решение о сносе постройки могут быть получены истцом, только если суд сочтет нарушения указанных условий неустранимыми.

Как бесплатно получить дачный участок?>>

Как правильно составить иск?

Если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения – уполномоченный государственный орган городов федерального значения).

Исковое заявление обязательно должно отражать факт создания недвижимого имущества, в том числе объекта незавершенного строительства, на земельном участке истца. Этот участок может принадлежать истцу на праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, а также быть отведенным под строительство или иные цели, подразумевающие возможность возведения на нем построек.

Необходимо указать, что постройка возведена без разрешения уполномоченного государственного органа, однако при этом соблюдены положенные нормы и правила. Следовательно, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью. Это должно подтверждаться заключением архитектора органа местного самоуправления о возможности сохранения постройки при соблюдении условий согласования с органами пожарной, газовой и энерго – службами, а также со смежными землепользователями. Все согласования гражданин предоставляет в суд.

Описание досудебной процедуры по легализации самовольной постройки является более полным, если содержит оценку правомерности отказа в получении акта ввода объекта в эксплуатацию и указание на объективные причины, помешавшие своевременному получению разрешения на строительство (Обзор судебной практики по гражданским делам по материалам апелляционной инстанции Саратовского областного суда за 4 квартал 2014 года). К таким причинам могут относиться: отсутствие денег на составление проектной документации, отдаленность органов по строительному надзору, невозможность понести затраты для обращения в такие органы, необходимость в жилье (если иск о признании права на жилой дом на предоставленном в аренду земельном участке) и т. д. (Справка по результатам обобщения судебной практики рассмотрения судами Самарской области гражданских дел, связанных с самовольной постройкой).

К иску прикладываются следующие документы: заключение (ответ, письмо) Роспотребнадзора о соблюдении санитарных норм, заключение отдела по надзорной деятельности Управления надзорной деятельности главного Управления МЧС России по субъекту РФ о соответствии требованиям противопожарных норм и правил, заключение архитектора, а также иные — копия технического (или кадастрового) паспорта на объект недвижимости, документы на земельный участок (кадастровый паспорт и др.), документы, подтверждающие обращение в орган местного самоуправления за получением разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию (если был факт обращения — приложить ответ компетентного уполномочено органа с отказом в узаконении самовольно возведенного строения.), квитанция об оплате госпошлины.

В какой суд подавать иск?

В соответствии с ч.1 ст.30 ГПК РФ иски о признании права собственности на недвижимое имущество подаются в районный суд по по месту нахождения этих объектов. То же касается и самовольно возведенных строений (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Аналогичные дела в отношении коммерческих строений, где сторонами являются юридические лица либо индивидуальные предприниматели, должны рассматриваться в системе Арбитражных судов Российской Федерации. Однако если собственником помещения, используемого в предпринимательской деятельности, является физическое лицо, дело должен рассматривать суд общей юрисдикции.

Согласно «Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, судам разъяснено, что при рассмотрении данной категории дел следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.

По ст. 333.19 Налогового кодекса РФ госпошлина уплачивается как за требование имущественного характера, в процентном соотношении от цены иска (стоимость постройки).

Когда право на самовольную постройку не может быть признано?

Право собственности на самострой нельзя получить на основании приобретательной давности. В силу ст.ст. 222, 234 добросовестное, непрерывное и открытое владение имуществом не может распространяться на самовольно возведенные строения (Пленум по защите прав собственности) и не порождает право на бессрочное пользование земельным участком (Определение № 18-Впр03-05, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2003 года).

Также не может быть признано право собственности на часть объекта самовольной постройки. Когда к дому самовольно возведена пристройка, право собственности должно быть признано на весь дом в целом (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.).

Как будет рассчитываться налог на имущество физических лиц в 2015 году?>>

 

Это нужно знать. За что могут выселить из квартиры?

За что могут выселить из квартиры?

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, в каких случаях нанимателя могут выселить из занимаемой квартиры, как происходит выселение и когда должны предоставить альтернативное жилье.

Проживание в квартире по договору социального найма обязывает нанимателя содержать жилое помещение в целости и сохранности, использовать его по назначению и соблюдать права и законные интересы соседей, в противном случае ему грозит выселение по решению суда. В зависимости от оснований выселить могут как в другое жилое помещение, так на улицу.

Свет, вода и газ – сколько ждать отключения за неуплату?>>

Объективные причины для выселения нанимателя

Основанием для выселения нанимателя могут служить объективные причины, например, когда его квартира признана непригодной для проживания. В таком случае нанимателю должны предоставить другое благоустроенное жилое помещение, отвечающее требованиям ст. 89 ЖК РФ. С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения могут также выселить, если:

  • дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, или земельный участок, на котором оно расположено, подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд;
  • жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
  • в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;
  • жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности» (ст. 85 ЖК РФ).

Предоставляемое другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта, состоять из того же числа комнат. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении (п.3 ст. 89 ЖК РФ).

Как переехать из аварийного дома в новую квартиру?>>

Выселение за неуплату коммунальных услуг

В случае, если основанием для выселения нанимателя и членов его семьи является невнесение без уважительной причины платы за жилое помещение и коммунальные услуги непрерывно более чем за шесть месяцев, то в таком случае в соответствии со ст. 90 ЖК РФ ему должны предоставить другое жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги, по мнению Верховного суда РФ (Постановление Пленума от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»), могут быть отнесены:

  • длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии;
  • тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры;
  • болезнь нанимателя и (или) членов его семьи;
  • наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статьи 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Как не платить за услуги ЖКХ?>>

В каких случаях могут выселить в никуда?

В ст. 91 ЖК РФ прописаны основания, в соответствии с которыми наниматель и члены его семьи могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения – в никуда. В данном случае речь идет о виновных действиях нанимателя, который:

  • использует квартиру не по назначению (исходя из ст. 17 ЖК РФ) – в качестве офиса, или склада, для содержания и разведения животных, превращая таким образом жилое помещение в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование нанимателем жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое, но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение в части пожарной безопасности, санитарно-гигиенических норм и т.д. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
  • систематически нарушает права и законные интересы соседей. Речь идет о неоднократных, постоянно повторяющихся действиях по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями. В качестве примера таких действий может служить постоянное нарушение закона о тишине, когда гражданин в ночное время производит ремонтные работы, слушает громко музыку или играет на музыкальных инструментах; хулиганские действия в отношении соседей и т.д. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
  • систематически допускает разрушение жилого помещения и его структурных элементов – дверей, окон, полов, сантехники (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
  • лишен родительских прав, а его совместное проживание с ребенком признано судом невозможным. С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Выселение без предоставления другого помещения осуществляется в судебном порядке после предварительного уведомления наймодетелем о необходимости прекратить нарушения, кроме случая выселения нанимателя, лишенного родительских прав в отношении ребенка, с которым он больше не может проживать в одном жилом помещении.

Лишение родительских прав — что нужно знать?>>

Как происходит выселение?

Если речь идет о принудительном выселении, то оно возможно только на основании решения суда. После его вступления в силу, выдается исполнительный лист, который предъявляется в службу судебных приставов, где выносится постановление о возбуждении исполнительного производства. Его копия направляется лицу, которое подлежит выселению, в документе должен быть указан срок для добровольного исполнения решения суда, по истечении которого выселяют уже в принудительном порядке приставы-исполнители.