Справочная

Как выселяют из служебных и государственных квартир?

 

Краткое содержание:

 

Выселение из комнаты, обремененной правами других лиц

В рассматриваемом случае спор возник между незаконно выселенными нанимателями служебной комнаты и жильцами, которые были вселены туда в период, когда предыдущие владельцы оспаривали решение суда об их выселении. В результате нового рассмотрения дела организации, предоставляющей жилье, в иске о выселении было отказано, а истцы должны были вновь вернуться в свою комнату. Однако к этому моменту там уже проживала и была зарегистрирована семья ответчиков, что делало невозможным исполнение решения суда. Пришлось подавать иск в суд о выселении новых жильцов. Суд первой инстанции его удовлетворил, но ответчики подали апелляционную жалобу, считая, что решение о признании незаконным выселения прежних жильцов не порождает правовых оснований выселять лиц, уже занявших это жилое помещение. Кроме того, не признан недействительным договор соцнайма, на основании которого семья ответчиков заняла помещение.

Суд апелляционной инстанции установил, что первоначальные жильцы являются полноправными и единственными пользователями спорного жилого помещения на основании решения суда, отказавшего в их выселении. И поскольку они не давали согласия на вселение, регистрацию и проживание ответчиков, это нарушает их жилищные права как законных нанимателей. В то же время, наличие договора найма с гражданами, заселенными позднее, не означает законности их проживания, так как комната уже была обременена правами истцов. Поэтому решение суда о выселении ответчиков было поддержано судом апелляционной инстанции (Апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 24 декабря 2015 г. по делу № 33-22271/2015).

Выселение жены, занявшей комнату покойного мужа

Администрация Владивостока являлась собственником комнаты, где на основании договора соцнайма проживал мужчина. После его смерти жилое помещение заняла его супруга, которая не была зарегистрирована по этому адресу. Наймодатель посчитал, что женщина вселилась в комнату покойного мужа незаконно и подал иск о выселении. Факт незаконного проживания подтвержден решением суда, которым также отказано в признании права пользования на комнату, признании нанимателем и заключении договора социального найма. Вышестоящий суд согласился с такими выводами, указав на недоказанность факта вселения ответчицы в спорное жилое помещение в качестве члена семьи и ведения с нанимателем совместного хозяйства, на отсутствие доказательств принятия нанимателем (мужем) мер по регистрации в нем ответчицы. Основываясь на данном решении суд по иску Администрации вынес решение в ее пользу, выселив ответчицу без предоставления другого жилого помещения (Определение Приморского краевого суда от 28.03.2016 по делу N 33-2197/2016).

 

Выселение бывших членов семьи военнослужащего

Военное образовательное учреждение предоставило гражданину квартиру на время обучения (3 года), куда он вселился с женой и детьми. По прошествии некоторого времени он развелся с женой и съехал с квартиры. Экс-супруга, утратив статус члена семьи, уклонилась от освобождения спорной квартиры и вселила туда нового мужа и их ребенка. Учреждение подало иск о выселении как к военнослужащему, который не сдал жилье наймодателю, так и к бывшим членам его семьи, которые самостоятельного права пользования данным жилым помещением не имеют. Суд пришел к выводу, что ответчики занимают жилое помещение без правовых оснований и поэтому подлежат выселению. Вышестоящий суд с такими выводами суда согласился (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.07.2015 по делу N 33-22309/2015).

Выселение за бесхозяйственное содержание квартиры

Администрация обратилась с иском о расторжении договора соцнайма и выселении ответчицы в связи с бесхозяйственным содержанием жилого помещения и общего имущества МКД. Судом установлено, что неоднократно по жалобам жителей специалистом отдела жилищного хозяйства комитета Администрации совместно с работниками управляющей компании составлялись акты об антисанитарном состоянии квартиры, вручались предписания о приведении квартиры в надлежащее санитарное и техническое состояние. В частности, состояние труб в квартире ответчицы не позволяло провести запуск отопления, соседи были вынуждены своими силами утеплить окна в ней и затянуть их пленкой. После повторного предписания ответчица остеклила окна, но в остальной части предписания по ремонту не были выполнены: техобслуживание труб ХВС и ГВС не производилось, теплоизоляция труб не восстанавливалась, текущий ремонт квартиры не выполнялся, неисправна система ХВС и ГВС в санузле, отсутствует часть канализационной трубы, в помещении кухни на трубопроводе ГВС наблюдается течь.

Помимо Администрации и Управляющей компании граждане жаловались в полицию, где было зарегистрировано 13 сообщений о ненадлежащем содержании квартиры. По фактам обращения граждан составлялись административные протоколы. Также ненадлежащее отношение к имуществу, использование жилого помещения не по назначению подтверждалось:

  • пояснениями жителей МКД в суде;
  • представленной по запросу суда информацией УК о наличии у ответчицы задолженности по оплате за жилое помещение;
  • выписками из журнала регистраций заявок жителей об аварийных ситуациях в связи с ненадлежащим состоянием квартиры (затопление квартир соседей, прорыв труб ГВС, гниль гребенки ГВС, отсутствие ХВС, размораживание заглушек ХВС и ГВС, течь труб под полом, течь вентилей.

На основании представленных доказательств и исходя из ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, п. 39 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009г. № 14, исковые требования Администрации г. Иркутска удовлетворены (Апелляционное определение Иркутского областного суда от 27.06.2013 по делу N 33-5048/2013).

Выселение за неуплату коммунальных платежей

Администрация Иркутска обратилась с иском о выселении с предоставлением ответчику другого помещения для проживания в связи с неуплатой коммунальных платежей за период более 6 месяцев. Ему было вручено предупреждение о выселении из жилого помещения и о погашении задолженности, однако меры по снижению задолженности не были приняты. Ответчик пояснил, что задолженность образовалась в силу тяжелого материального положения. Суд установил, что согласно выписок из лицевого счета наниматель не вносил платежи за жилье и коммунальные услуги непрерывно более чем шесть месяцев подряд, при этом будучи трудоустроенным. Поскольку долг не погашен, а суд установил, что уважительных причин его неоплаты нет, доказательства тяжелого материального положения не представлены, иск удовлетворил, выселив ответчика из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения (Апелляционное определение Сахалинского областного суда от 01.04.2014 по делу N 33-545/14).

Закон о тишине: какие нормативы защищают граждан?

Краткое содержание:

Что такое «закон о тишине»?

Человеку постоянно приходится сталкиваться с различными факторами среды обитания, которые так или иначе оказывают на него воздействие. Среди них выделяют факторы биологические, химические, физические, социальные и другие. Все они могут оказывать вредное воздействие, угрожая здоровью или даже жизни людей. С целью обеспечения безопасности окружающей среды был принят Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», устанавливающий требования по безопасности и безвредности перечисленных факторов. В ст. 23 Закона указывается, что жилые помещения, среди прочего, должны отвечать требованиям к уровню таких физических факторов, как шум и вибрация, вредное воздействие которых необходимо исключить, то есть при постройке нужно использовать такие материалы и методы, которые обеспечат достаточный уровень шумоизоляции.

В жилых помещениях и на территории жилой застройки защита от шума должна обеспечиваться согласно Федеральному закон № 384-Ф3 от 30.12.2009 г., ст.ст. 52, 55.24 Градостроительного кодекса РФ, СНиП 23-03-2003 «Защита от шума». Указанными строительными нормами и правилами, а также Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10» определены допустимые уровни шума, проникающего в квартиры из других помещений и извне. Эти значения изменяются в зависимости от времени суток.

Эти законы и нормативно-правовые акты легли в основу региональных законов о тишине в многоквартирных домах, которые приняты в большинстве субъектов РФ. Например, работает закон о тишине в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, других регионах.

Административными кодексами субъектов РФ или законами об административных правонарушениях может по-разному определяться ночное время, но в федеральным нормативах оно соответствует времени с 23.00 до 7.00 часов. В субъектах РФ этот диапазон также может изменяться в зависимости от того, рабочий или выходной (праздничный) день, где-то запрещается шуметь в обеденное время (с 13.00 до 15.00). Также во многих регионах, кроме общего запрета на нарушение предельного уровня шума в ночное время, законом регламентируется график ремонтных работ в будние дни и выходные: разрешенное время, необходимые перерывы, дневная и общая продолжительность ремонта.

«Закон о шуме»: как определить предельно допустимый уровень шума?

Измерение звуковых величин предполагает наличие специальных знаний и оборудования. Необходимые рекомендации по характеристикам шума, измеряемым и рассчитываемым величинам содержит ГОСТ 12.1.050-86. Согласно п. 6.1 Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 должны быть установлены предельно допустимые уровни звукового давления, эквивалентного и максимального уровня звука, которые и приведены в таблице Приложения 3 к Постановлению. При этом использованы единицы измерения громкости и частоты звука (децибел, дБ и герц, Гц соответственно), поскольку звуки одинаковой интенсивности, но с разной частотой человек слышит по-разному: высокочастотные и низкочастотные звуки слышны меньше, чем среднечастотные.

В двух последних столбцах таблицы приведены значения эквивалентного и максимального уровней звука. Эквивалентное значение введено как раз с учетом того, что орган слуха человека не может одинаково воспринимать звуки с разной частотой. Это значение получают, применяя специальный электронный частотный фильтр, с помощью которого нормируют измерения, получая «взвешенный» уровень звука (дБА). В последнем столбце при водится его максимально допустимое значение. Именно в диапазоне между этими двумя величинами и установлен допустимый уровень шума в жилых комнатах квартир и на придомовых территориях. В соответствии с «законами о тишине» или «о шуме», с 7.00 до 23.00 в жилых помещениях нормальным считается уровень звука от 40 до 55 дБА, в ночное — от 30 до 45 дБА, что соответствует диапазону человеческой речи от шепота (30 дБ) до обычного разговора (45-50 дБ). Шум с улицы в квартире может быть днем в пределах 55-70 дБА, ночью — 45-60 дБА, при этом уровни шума от внешних источников измеряются при открытых форточках, фрамугах, узких створках окон (п. 6.1.1 Постановления). В дневное время в жилых помещениях допустимо превышение нормативных уровней на 5 дБ (п. 6.2.1 Постановления). Превышение дневных или ночных нормативов считается нарушением «закона о тишине».

Как решить проблему с шумными соседями?

В случаях, когда нахождение дома становится некомфортным из-за повышенного уровня шума, граждане могут обращаться в Центры гигиены и эпидемиологии, которые находятся в каждом субъекте РФ и являются структурными подразделениями Роспотребнадзора, обеспечивающими его деятельность в пределах полномочий. Обратившись в Центр по вопросу измерений физических факторов, гражданин получит квалифицированное заключение о соответствии уровня шумов гигиеническим нормам и рекомендации по решению этой проблемы. Такое заключение и протокол измерений акустического шума являются существенным обоснованием позиции гражданина, решившего отстаивать свое право на тишину в суде. Это актуально, когда речь идет не о каких-то стихийных соседских гуляниях, которые могут и не повториться в ближайшие месяцы, а, например, когда дискомфорт доставляет ежедневная работа ночного клуба на первом этаже жилого дома или предприятия напротив.

Однако стоит отметить, что при замерах уровня звука в помещении специалисты всегда строго ориентируются на установленный нормативный диапазон и если громкость даже на полдецибела тише предельного, то нарушения санитарно-эпидемиологических требований не фиксируются, следовательно нет и нарушения «закона о тишине».

В случае противостояния с шумными соседями в первую очередь стоит вызывать сотрудников полиции, которые вправе привлечь нарушителей закона о шуме к административной ответственности – штраф от 500 до 3 000 рублей.

Наиболее часто претензии к соседям предъявляются в связи с громким прослушиванием музыки или в связи с проникновением ударного шума сверху. По первому случаю известно дело, которое дошло до Верховного суда. Его фигурант был привлечен к административной ответственности по региональному «закону о тишине» на основании жалобы гражданина в полицию, поводом для которой послужило прослушивание громкой музыки с 17.30 до 21.00. Ему был выписан штраф в размере 2000 рублей, который вышестоящий суд снизил до 500 рублей. После обращения к председателю областного суда, оставившему это решение без изменения, любитель музыки подал жалобу в Верховный суд РФ, ссылаясь на отсутствие в его действиях состава правонарушения.

Согласно представленному им протоколу измерения шума, при максимальном уровне звука, исходящего от принадлежащего ему музыкального центра, уровень шума в квартире соседа составляет 41 дБ, что превышает норму всего на 1 дБ. При этом максимальный уровень звука он никогда не включал. Однако Кодекс Томской области об административных правонарушениях предусматривает ответственность за нарушение тишины и покоя граждан даже в дневное время, если только это происходит не по причине проведения строительно-монтажных работ. Кроме того, согласно Методическим указаниям МУК 4.3.2194-07 уровень шума, обусловленный поведением людей, нарушением ими тишины и общественного спокойствия в жилых зданиях и на прилегающей территории, оценке и регламентации не подлежит, поэтому определяющим стал сам факт нарушения тишины и покоя. На основании имеющихся материалов дела, в том числе показаний свидетелей (других соседей), Верховный суд оставил штраф для нарушителя закона о тишине в силе (см. Обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2011 года).

При предъявлении претензий к соседям сверху, которые нарушают закон о тишине, гражданин может по суду обязать их устроить звукоизоляцию пола, если квартиры продавались со «свободной планировкой», которая позволяет самим владельцам определять, каким будет напольное покрытие. Его выбор предполагает, что собственник квартиры должен обратиться в проектную строительную организацию с целью разработать проект конструкции пола, отвечающей строительным нормам, по которому и должен быть сделан ремонт. Лицом, ответственным за обеспечение нормативной звукоизоляции межэтажного перекрытия является владелец верхней квартиры, поскольку звукоизоляция потолков не предусмотрена СНиПами (см. Решение Гагаринского районного суда г. Москвы по делу № 2-10/2013 от 23 июля 2013 г.). Истец по данному делу смог добиться решения суда в свою пользу, то есть обязать ответчика устроить плавающий пол, обеспечивающий надлежащую звукоизоляцию от ударного шума, и взыскать с него почти 200 000 рублей судебных расходов на экспертизы и адвоката.

Как добиться перерасчета платы за услуги ЖКХ?

Краткое содержание:

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, какие основания предусмотрены в законе для перерасчета за услуги ЖКХ, о правилах перерасчета, применяемых в распространенных ситуациях, куда обращаться в случае отказа.

Когда возникает право на перерасчет?

Основания возникновения права на перерасчет за услуги ЖКХ предусмотрены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»:

  • вренное отсутствие потребителя в занимаемом жилом помещении, не оборудованном индивидуальными и (или) квартирными счетчиками (раздел 8 ПП РФ);
  • предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (раздел 9 ПП РФ);
  • изменение способа оплаты услуги по отоплению (перерасчет производится в I квартале года, следующего за годом, в котором был изменен способ оплаты (п. 42 ПП РФ);
  • занижение потребителем показаний счетчиков, выявленное поверкой (перерасчет осуществляет исполнитель услуг, а также направляет требование о внесении доначисленной платы, а если потребитель переплатил — уведомление о размере платы, излишне начисленной потребителю, при этом излишне уплаченные суммы подлежат зачету при оплате будущих расчетных периодов (п.61 ПП РФ);
  • неисправность счетчика или повреждение пломбы по истечении срока поверки (расчет осуществляется по среднемесячным показаниям прибора учета по п.59 ПП РФ, а по истечении срока, указанного в п.59 по п.60 ПП РФ — с использованием нормативов, и если потребитель предоставлял показания такого прибора учета, исполнитель осуществляет перерасчет (разделы 6,7 ПП РФ);
  • искажение показаний вследствие несанкционированного вмешательства в работу счетчиков или подключения (перерасчет производится на основании соответствующего акта за период не более чем 6 месяцев, предшествующих месяцу, в котором выявлено нарушение (п. 62 ПП РФ);
  • пользование жилым помещением временно проживающими потребителями при отсутствии индивидуальных или квартирных счетчиков (см. п.п. 32, 56, 57 ПП РФ), при этом оплата должна производиться постоянно проживающим потребителем до даты установления счетчика или прекращения проживания временных потребителей, что отражается в письменном заявлении исполнителю, но не ранее даты получения такого заявления.

Как потребовать перерасчета в случае временного отсутствия потребителя услуг?

Перерасчет в связи с временным отсутствием потребителя по месту проживания предоставляется только в отношении тех услуг, на которые не установлен счетчик. Временным является отсутствие более 5 полных календарных дней подряд, причем в этом периоде не учитываются день выбытия и прибытия в жилое помещение (п.90 ПП РФ). Перерасчет не производится в отношении услуг по отоплению и газоснабжению, а также услуг на общедомовые нужды (п.п. 86, 88 ПП РФ). Исполнитель услуг должен представить результат перерасчета в течение 5 рабочих дней после получения соответствующего письменного заявления. Заявление подается до начала периода временного отсутствия или не позднее 30 дней после его окончания (п. 91 ПП РФ). Если потребитель планирует отсутствовать более 6 месяцев, по истечении этого срока он должен подать новое заявление о перерасчете за последующие расчетные периоды в связи с продлением периода временного отсутствия. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие временное отсутствие и его период (см. п.94 ПП РФ).

Как потребовать перерасчета за услуги ненадлежащего качества?

При перерасчете за услуги ненадлежащего качества и (или) предоставленные с перерывами, превышающими установленную продолжительность (р.9), должны учитываться нормы Приложения 1 ПП РФ. Факт предоставления таких услуг необходимо зафиксировать, чтобы в случае обращения в суд были доказательства (см. раздел 10 ПП РФ). С этой целью потребитель должен устно (по телефону) или письменно уведомить аварийно-диспетчерскую службу исполнителя услуг (п. 105 ПП РФ). Если сотрудник службы не представился, то перед тем как сообщить сведения о себе и возникшей проблеме, необходимо уточнить его ФИО. Гражданин также обязан представиться, сообщить точный адрес помещения, где обнаружено нарушение качества коммунальной услуги, и вид такой услуги. После этого сотрудник службы должен назвать номер, за которым зарегистрировано сообщение, и время его регистрации (п. 106 ПП РФ). Нарушение качества услуги подтверждается составлением акта. Дата и время начала и окончания предоставления услуги с нарушением качества определяются по правилам п.п. 111, 112 ПП РФ. Перерасчет производится за этот период. Во всех случаях подачи заявления о перерасчете гражданин вправе приложить свой вариант перерасчета.

 

Куда обращаться при отказе в перерасчете?

Отказ потребителю в осуществлении перерасчета платы за коммунальные услуги за период при наличии оснований является правонарушением, ответственность за которое предусмотрена ст. 14.7 КоАП РФ. В этом случае гражданин вправе обратиться с жалобой в Роспотребнадзор и в суд с иском по основаниям, указанным в Постановлении Правительства РФ N 354 и ст.ст. 13, 15 Закона РФ «О защите прав потребителей». Иск оформляется согласно ст. 131-132 ГПК РФ. Требования о перерасчете – требования неимущественного характера, не подлежащие оценке (о признании незаконным начисления платы за коммунальные услуги и возложении на ответчика обязанности выполнить перерасчет задолженности). В случае утверждений истца об излишней уплате, эта разница не входит в цену иска, не предъявляется ко взысканию

 

Обременения права собственности на квартиру – что нужно знать?

На вторичном рынке жилья продается немало квартир с различными обременениями права собственности. Правовая инструкция 9111.ru расскажет, какие обременения бывают и чем они чреваты для покупателя.

Что такое обременение права собственности?

Обременения – это ограничения в праве собственности на конкретный объект недвижимости, которые могут быть установлены законом или уполномоченным органом: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренде, концессионное соглашение, соглашение о государственно-частном партнерстве, соглашение о муниципально-частном партнерстве, арест имущества и др. (ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В силу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился на возможные обременения. То есть добросовестный продавец обязан предупредить покупателя о наличии обременений, а тот в свою очередь, взвесив возможные риски, уже принять решение — заключать договор или нет. Неисполнение этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот объект.

Покупателю, чтобы обезопасить себя от приобретения квартиры с обременениями, лучше не полагаться на добросовестность продавца, а предпринять меры для проверки юридической чистоты квартиры. Так как квартиры является объектом недвижимости, то часть обременений указываются в ЕГРП (ст. 8.1 ГК РФ). Выписку общедоступных сведений из ЕГРП покупатель может получить самостоятельно в Росреестре – сделать это можно напрямую в ведомстве, через МФЦ, в электронном виде на сайтах Росреестра и Госуслуг, а также почтой. Если этих сведений недостаточно, покупатель может потребовать от продавца предоставить расширенную выписку из ЕГРП, в которой содержится подробная информация обо всех правообладателях и сделках с данным объектом недвижимости. Получить такую выписку в Росреестре может только собственник.

В договоре купли-продажи на объект недвижимости обязательно должно быть указано на наличие обременений или на их отсутствие. Желательно указывать в договоре, чем подтверждается наличие или отсутствие обременений. Если подтверждается выпиской из ЕГРП, то ее необходимо оформить приложением к договору.

Обременения и их правовые последствия

Арест. Может быть наложен судом как обеспечительная мера (ст. 139, 140 ГПК РФ), а также судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства. Сведения об аресте содержатся в ЕГРП. Наложение ареста сделает невозможным регистрацию перехода права собственности на квартиру. Для покупателя это влечет необходимость либо заявлять иск об освобождении имущества от ареста, либо оспаривать определение суда или Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста или же, если арест наложен правомерно, а продавец умолчал об этом, – требовать расторжения договора и возврата денег (ст. 460 ГК РФ).

Ипотека (залог). Возникает в силу договора, а также в силу закона (например, при продаже квартиры с условием об отсрочке или рассрочке платежа – ст. 488 и 489 ГК РФ). Сведения об ипотеке указываются в ЕГРП. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости (ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Продавцу для продажи такой квартиры требуется согласие залогодержателя. Для покупателя приобретение такой квартиры влечет риск обращения взыскания, так как залог сохраняется при переходе права собственности (ст. 353 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения. Обременение права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ), которая осуществляется в месячный срок с даты заключения договора. Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора по истечении срока действия договора или в случае его расторжения (ст. 26.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Приобретение квартиры, обремененной договором найма, влечет ограничение в возможности фактического владения и пользования жилым помещением, так как в силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Важно знать, что договора найма, заключенный на срок до 12 месяцев, обязательной регистрации не подлежат, соответственно в выписке ЕГРП информации о данном обременении не будет.

Договор безвозмездного пользования. Выставленный на продажу объект недвижимости может быть обременен не только договором аренды или найма, но и договором безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ). Приобретение такой квартиры влечет ограничение в возможности фактического владения и пользования, так как в силу ст. 700 ГК РФ при продаже квартиры к новому собственнику переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

Квартира может быть обременена правом пользования лиц на основании договора ренты и завещательного отказа, а также лиц, которые обладали правом на приватизацию, но отказались от него, дав согласие на приватизацию иным лицам, а также ранее реализовали свое право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселились в это жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дали необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

Эти права не регистрируется в Росреестре (только гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа – ст. 33 ЖК РФ), поэтому при покупке квартиры, покупатель будет ограничен в фактическом владении, пользовании квартирой, кроме того, эти лица сохраняют право пользования при переходе права собственности (п.2 ст. 1137 ГК РФ, ст. 33,34 ЖК РФ).

Права указанных лиц должны быть указаны в договоре, так как в силу ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Поэтому в договоре следует указывать на отсутствие таких лиц, просить у продавца расширенную выписку из ЕГРП, где можно посмотреть, на каком основании возникло право собственности продавца – не был ли это договор ренты, приватизация, наследование или иное. А также просить предоставить выписку из домовой книги.

Наш посёлок

Август 2017
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Июл    
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031