Справочная

Страница 2 из 3612345...102030...Последняя »

Закон о тишине: какие нормативы защищают граждан?

Краткое содержание:

Что такое «закон о тишине»?

Человеку постоянно приходится сталкиваться с различными факторами среды обитания, которые так или иначе оказывают на него воздействие. Среди них выделяют факторы биологические, химические, физические, социальные и другие. Все они могут оказывать вредное воздействие, угрожая здоровью или даже жизни людей. С целью обеспечения безопасности окружающей среды был принят Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», устанавливающий требования по безопасности и безвредности перечисленных факторов. В ст. 23 Закона указывается, что жилые помещения, среди прочего, должны отвечать требованиям к уровню таких физических факторов, как шум и вибрация, вредное воздействие которых необходимо исключить, то есть при постройке нужно использовать такие материалы и методы, которые обеспечат достаточный уровень шумоизоляции.

В жилых помещениях и на территории жилой застройки защита от шума должна обеспечиваться согласно Федеральному закон № 384-Ф3 от 30.12.2009 г., ст.ст. 52, 55.24 Градостроительного кодекса РФ, СНиП 23-03-2003 «Защита от шума». Указанными строительными нормами и правилами, а также Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10» определены допустимые уровни шума, проникающего в квартиры из других помещений и извне. Эти значения изменяются в зависимости от времени суток.

Эти законы и нормативно-правовые акты легли в основу региональных законов о тишине в многоквартирных домах, которые приняты в большинстве субъектов РФ. Например, работает закон о тишине в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, других регионах.

Административными кодексами субъектов РФ или законами об административных правонарушениях может по-разному определяться ночное время, но в федеральным нормативах оно соответствует времени с 23.00 до 7.00 часов. В субъектах РФ этот диапазон также может изменяться в зависимости от того, рабочий или выходной (праздничный) день, где-то запрещается шуметь в обеденное время (с 13.00 до 15.00). Также во многих регионах, кроме общего запрета на нарушение предельного уровня шума в ночное время, законом регламентируется график ремонтных работ в будние дни и выходные: разрешенное время, необходимые перерывы, дневная и общая продолжительность ремонта.

«Закон о шуме»: как определить предельно допустимый уровень шума?

Измерение звуковых величин предполагает наличие специальных знаний и оборудования. Необходимые рекомендации по характеристикам шума, измеряемым и рассчитываемым величинам содержит ГОСТ 12.1.050-86. Согласно п. 6.1 Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 должны быть установлены предельно допустимые уровни звукового давления, эквивалентного и максимального уровня звука, которые и приведены в таблице Приложения 3 к Постановлению. При этом использованы единицы измерения громкости и частоты звука (децибел, дБ и герц, Гц соответственно), поскольку звуки одинаковой интенсивности, но с разной частотой человек слышит по-разному: высокочастотные и низкочастотные звуки слышны меньше, чем среднечастотные.

В двух последних столбцах таблицы приведены значения эквивалентного и максимального уровней звука. Эквивалентное значение введено как раз с учетом того, что орган слуха человека не может одинаково воспринимать звуки с разной частотой. Это значение получают, применяя специальный электронный частотный фильтр, с помощью которого нормируют измерения, получая «взвешенный» уровень звука (дБА). В последнем столбце при водится его максимально допустимое значение. Именно в диапазоне между этими двумя величинами и установлен допустимый уровень шума в жилых комнатах квартир и на придомовых территориях. В соответствии с «законами о тишине» или «о шуме», с 7.00 до 23.00 в жилых помещениях нормальным считается уровень звука от 40 до 55 дБА, в ночное — от 30 до 45 дБА, что соответствует диапазону человеческой речи от шепота (30 дБ) до обычного разговора (45-50 дБ). Шум с улицы в квартире может быть днем в пределах 55-70 дБА, ночью — 45-60 дБА, при этом уровни шума от внешних источников измеряются при открытых форточках, фрамугах, узких створках окон (п. 6.1.1 Постановления). В дневное время в жилых помещениях допустимо превышение нормативных уровней на 5 дБ (п. 6.2.1 Постановления). Превышение дневных или ночных нормативов считается нарушением «закона о тишине».

Как решить проблему с шумными соседями?

В случаях, когда нахождение дома становится некомфортным из-за повышенного уровня шума, граждане могут обращаться в Центры гигиены и эпидемиологии, которые находятся в каждом субъекте РФ и являются структурными подразделениями Роспотребнадзора, обеспечивающими его деятельность в пределах полномочий. Обратившись в Центр по вопросу измерений физических факторов, гражданин получит квалифицированное заключение о соответствии уровня шумов гигиеническим нормам и рекомендации по решению этой проблемы. Такое заключение и протокол измерений акустического шума являются существенным обоснованием позиции гражданина, решившего отстаивать свое право на тишину в суде. Это актуально, когда речь идет не о каких-то стихийных соседских гуляниях, которые могут и не повториться в ближайшие месяцы, а, например, когда дискомфорт доставляет ежедневная работа ночного клуба на первом этаже жилого дома или предприятия напротив.

Однако стоит отметить, что при замерах уровня звука в помещении специалисты всегда строго ориентируются на установленный нормативный диапазон и если громкость даже на полдецибела тише предельного, то нарушения санитарно-эпидемиологических требований не фиксируются, следовательно нет и нарушения «закона о тишине».

В случае противостояния с шумными соседями в первую очередь стоит вызывать сотрудников полиции, которые вправе привлечь нарушителей закона о шуме к административной ответственности – штраф от 500 до 3 000 рублей.

Наиболее часто претензии к соседям предъявляются в связи с громким прослушиванием музыки или в связи с проникновением ударного шума сверху. По первому случаю известно дело, которое дошло до Верховного суда. Его фигурант был привлечен к административной ответственности по региональному «закону о тишине» на основании жалобы гражданина в полицию, поводом для которой послужило прослушивание громкой музыки с 17.30 до 21.00. Ему был выписан штраф в размере 2000 рублей, который вышестоящий суд снизил до 500 рублей. После обращения к председателю областного суда, оставившему это решение без изменения, любитель музыки подал жалобу в Верховный суд РФ, ссылаясь на отсутствие в его действиях состава правонарушения.

Согласно представленному им протоколу измерения шума, при максимальном уровне звука, исходящего от принадлежащего ему музыкального центра, уровень шума в квартире соседа составляет 41 дБ, что превышает норму всего на 1 дБ. При этом максимальный уровень звука он никогда не включал. Однако Кодекс Томской области об административных правонарушениях предусматривает ответственность за нарушение тишины и покоя граждан даже в дневное время, если только это происходит не по причине проведения строительно-монтажных работ. Кроме того, согласно Методическим указаниям МУК 4.3.2194-07 уровень шума, обусловленный поведением людей, нарушением ими тишины и общественного спокойствия в жилых зданиях и на прилегающей территории, оценке и регламентации не подлежит, поэтому определяющим стал сам факт нарушения тишины и покоя. На основании имеющихся материалов дела, в том числе показаний свидетелей (других соседей), Верховный суд оставил штраф для нарушителя закона о тишине в силе (см. Обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2011 года).

При предъявлении претензий к соседям сверху, которые нарушают закон о тишине, гражданин может по суду обязать их устроить звукоизоляцию пола, если квартиры продавались со «свободной планировкой», которая позволяет самим владельцам определять, каким будет напольное покрытие. Его выбор предполагает, что собственник квартиры должен обратиться в проектную строительную организацию с целью разработать проект конструкции пола, отвечающей строительным нормам, по которому и должен быть сделан ремонт. Лицом, ответственным за обеспечение нормативной звукоизоляции межэтажного перекрытия является владелец верхней квартиры, поскольку звукоизоляция потолков не предусмотрена СНиПами (см. Решение Гагаринского районного суда г. Москвы по делу № 2-10/2013 от 23 июля 2013 г.). Истец по данному делу смог добиться решения суда в свою пользу, то есть обязать ответчика устроить плавающий пол, обеспечивающий надлежащую звукоизоляцию от ударного шума, и взыскать с него почти 200 000 рублей судебных расходов на экспертизы и адвоката.

Как добиться перерасчета платы за услуги ЖКХ?

Краткое содержание:

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, какие основания предусмотрены в законе для перерасчета за услуги ЖКХ, о правилах перерасчета, применяемых в распространенных ситуациях, куда обращаться в случае отказа.

Когда возникает право на перерасчет?

Основания возникновения права на перерасчет за услуги ЖКХ предусмотрены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»:

  • вренное отсутствие потребителя в занимаемом жилом помещении, не оборудованном индивидуальными и (или) квартирными счетчиками (раздел 8 ПП РФ);
  • предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (раздел 9 ПП РФ);
  • изменение способа оплаты услуги по отоплению (перерасчет производится в I квартале года, следующего за годом, в котором был изменен способ оплаты (п. 42 ПП РФ);
  • занижение потребителем показаний счетчиков, выявленное поверкой (перерасчет осуществляет исполнитель услуг, а также направляет требование о внесении доначисленной платы, а если потребитель переплатил — уведомление о размере платы, излишне начисленной потребителю, при этом излишне уплаченные суммы подлежат зачету при оплате будущих расчетных периодов (п.61 ПП РФ);
  • неисправность счетчика или повреждение пломбы по истечении срока поверки (расчет осуществляется по среднемесячным показаниям прибора учета по п.59 ПП РФ, а по истечении срока, указанного в п.59 по п.60 ПП РФ — с использованием нормативов, и если потребитель предоставлял показания такого прибора учета, исполнитель осуществляет перерасчет (разделы 6,7 ПП РФ);
  • искажение показаний вследствие несанкционированного вмешательства в работу счетчиков или подключения (перерасчет производится на основании соответствующего акта за период не более чем 6 месяцев, предшествующих месяцу, в котором выявлено нарушение (п. 62 ПП РФ);
  • пользование жилым помещением временно проживающими потребителями при отсутствии индивидуальных или квартирных счетчиков (см. п.п. 32, 56, 57 ПП РФ), при этом оплата должна производиться постоянно проживающим потребителем до даты установления счетчика или прекращения проживания временных потребителей, что отражается в письменном заявлении исполнителю, но не ранее даты получения такого заявления.

Как потребовать перерасчета в случае временного отсутствия потребителя услуг?

Перерасчет в связи с временным отсутствием потребителя по месту проживания предоставляется только в отношении тех услуг, на которые не установлен счетчик. Временным является отсутствие более 5 полных календарных дней подряд, причем в этом периоде не учитываются день выбытия и прибытия в жилое помещение (п.90 ПП РФ). Перерасчет не производится в отношении услуг по отоплению и газоснабжению, а также услуг на общедомовые нужды (п.п. 86, 88 ПП РФ). Исполнитель услуг должен представить результат перерасчета в течение 5 рабочих дней после получения соответствующего письменного заявления. Заявление подается до начала периода временного отсутствия или не позднее 30 дней после его окончания (п. 91 ПП РФ). Если потребитель планирует отсутствовать более 6 месяцев, по истечении этого срока он должен подать новое заявление о перерасчете за последующие расчетные периоды в связи с продлением периода временного отсутствия. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие временное отсутствие и его период (см. п.94 ПП РФ).

Как потребовать перерасчета за услуги ненадлежащего качества?

При перерасчете за услуги ненадлежащего качества и (или) предоставленные с перерывами, превышающими установленную продолжительность (р.9), должны учитываться нормы Приложения 1 ПП РФ. Факт предоставления таких услуг необходимо зафиксировать, чтобы в случае обращения в суд были доказательства (см. раздел 10 ПП РФ). С этой целью потребитель должен устно (по телефону) или письменно уведомить аварийно-диспетчерскую службу исполнителя услуг (п. 105 ПП РФ). Если сотрудник службы не представился, то перед тем как сообщить сведения о себе и возникшей проблеме, необходимо уточнить его ФИО. Гражданин также обязан представиться, сообщить точный адрес помещения, где обнаружено нарушение качества коммунальной услуги, и вид такой услуги. После этого сотрудник службы должен назвать номер, за которым зарегистрировано сообщение, и время его регистрации (п. 106 ПП РФ). Нарушение качества услуги подтверждается составлением акта. Дата и время начала и окончания предоставления услуги с нарушением качества определяются по правилам п.п. 111, 112 ПП РФ. Перерасчет производится за этот период. Во всех случаях подачи заявления о перерасчете гражданин вправе приложить свой вариант перерасчета.

 

Куда обращаться при отказе в перерасчете?

Отказ потребителю в осуществлении перерасчета платы за коммунальные услуги за период при наличии оснований является правонарушением, ответственность за которое предусмотрена ст. 14.7 КоАП РФ. В этом случае гражданин вправе обратиться с жалобой в Роспотребнадзор и в суд с иском по основаниям, указанным в Постановлении Правительства РФ N 354 и ст.ст. 13, 15 Закона РФ «О защите прав потребителей». Иск оформляется согласно ст. 131-132 ГПК РФ. Требования о перерасчете – требования неимущественного характера, не подлежащие оценке (о признании незаконным начисления платы за коммунальные услуги и возложении на ответчика обязанности выполнить перерасчет задолженности). В случае утверждений истца об излишней уплате, эта разница не входит в цену иска, не предъявляется ко взысканию

 

Обременения права собственности на квартиру – что нужно знать?

На вторичном рынке жилья продается немало квартир с различными обременениями права собственности. Правовая инструкция 9111.ru расскажет, какие обременения бывают и чем они чреваты для покупателя.

Что такое обременение права собственности?

Обременения – это ограничения в праве собственности на конкретный объект недвижимости, которые могут быть установлены законом или уполномоченным органом: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренде, концессионное соглашение, соглашение о государственно-частном партнерстве, соглашение о муниципально-частном партнерстве, арест имущества и др. (ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В силу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился на возможные обременения. То есть добросовестный продавец обязан предупредить покупателя о наличии обременений, а тот в свою очередь, взвесив возможные риски, уже принять решение — заключать договор или нет. Неисполнение этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот объект.

Покупателю, чтобы обезопасить себя от приобретения квартиры с обременениями, лучше не полагаться на добросовестность продавца, а предпринять меры для проверки юридической чистоты квартиры. Так как квартиры является объектом недвижимости, то часть обременений указываются в ЕГРП (ст. 8.1 ГК РФ). Выписку общедоступных сведений из ЕГРП покупатель может получить самостоятельно в Росреестре – сделать это можно напрямую в ведомстве, через МФЦ, в электронном виде на сайтах Росреестра и Госуслуг, а также почтой. Если этих сведений недостаточно, покупатель может потребовать от продавца предоставить расширенную выписку из ЕГРП, в которой содержится подробная информация обо всех правообладателях и сделках с данным объектом недвижимости. Получить такую выписку в Росреестре может только собственник.

В договоре купли-продажи на объект недвижимости обязательно должно быть указано на наличие обременений или на их отсутствие. Желательно указывать в договоре, чем подтверждается наличие или отсутствие обременений. Если подтверждается выпиской из ЕГРП, то ее необходимо оформить приложением к договору.

Обременения и их правовые последствия

Арест. Может быть наложен судом как обеспечительная мера (ст. 139, 140 ГПК РФ), а также судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства. Сведения об аресте содержатся в ЕГРП. Наложение ареста сделает невозможным регистрацию перехода права собственности на квартиру. Для покупателя это влечет необходимость либо заявлять иск об освобождении имущества от ареста, либо оспаривать определение суда или Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста или же, если арест наложен правомерно, а продавец умолчал об этом, – требовать расторжения договора и возврата денег (ст. 460 ГК РФ).

Ипотека (залог). Возникает в силу договора, а также в силу закона (например, при продаже квартиры с условием об отсрочке или рассрочке платежа – ст. 488 и 489 ГК РФ). Сведения об ипотеке указываются в ЕГРП. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости (ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Продавцу для продажи такой квартиры требуется согласие залогодержателя. Для покупателя приобретение такой квартиры влечет риск обращения взыскания, так как залог сохраняется при переходе права собственности (ст. 353 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения. Обременение права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ), которая осуществляется в месячный срок с даты заключения договора. Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора по истечении срока действия договора или в случае его расторжения (ст. 26.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Приобретение квартиры, обремененной договором найма, влечет ограничение в возможности фактического владения и пользования жилым помещением, так как в силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Важно знать, что договора найма, заключенный на срок до 12 месяцев, обязательной регистрации не подлежат, соответственно в выписке ЕГРП информации о данном обременении не будет.

Договор безвозмездного пользования. Выставленный на продажу объект недвижимости может быть обременен не только договором аренды или найма, но и договором безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ). Приобретение такой квартиры влечет ограничение в возможности фактического владения и пользования, так как в силу ст. 700 ГК РФ при продаже квартиры к новому собственнику переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

Квартира может быть обременена правом пользования лиц на основании договора ренты и завещательного отказа, а также лиц, которые обладали правом на приватизацию, но отказались от него, дав согласие на приватизацию иным лицам, а также ранее реализовали свое право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселились в это жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дали необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

Эти права не регистрируется в Росреестре (только гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа – ст. 33 ЖК РФ), поэтому при покупке квартиры, покупатель будет ограничен в фактическом владении, пользовании квартирой, кроме того, эти лица сохраняют право пользования при переходе права собственности (п.2 ст. 1137 ГК РФ, ст. 33,34 ЖК РФ).

Права указанных лиц должны быть указаны в договоре, так как в силу ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Поэтому в договоре следует указывать на отсутствие таких лиц, просить у продавца расширенную выписку из ЕГРП, где можно посмотреть, на каком основании возникло право собственности продавца – не был ли это договор ренты, приватизация, наследование или иное. А также просить предоставить выписку из домовой книги.

Отмена сделки с недвижимостью – чего бояться покупателям и продавцам?

Краткое содержание:

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Какие документы должен предоставить продавец?

Какие документы должен предоставить продавец?

Какая информация должна насторожить покупателя?

Когда сделка противоречит требованиям закона?

Когда сделка является мнимой или притворной?

Какие еще сделки признаются недействительными?

Когда сделка противоречит основам правопорядка и нравственности?

Продавец квартиры оказался недееспособным – что ждать покупателю?

Как проверить дееспособность продавца?

Каковы последствия сделки, совершенной недееспособным?

Положена ли компенсация при истребовании имущества?

 

Какие сделки признаются недействительными?

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ недействительные сделки бывают оспоримыми и ничтожными. Во всех случаях сделка является недействительной, если договор содержит условия, противоречащие законодательству, а также если допущены иные нарушения при совершении сделки. Несмотря на указание в законе, что оспоримая сделка может быть недействительной только в силу признания ее таковой судом, а ничтожная сделка не требует такого признания, это не означает, что лицо, по мнению которого сделка имеет признаки ничтожности, вправе считать ее недействительной без соответствующего судебного решения. В судебной практике по поводу применения нормы закона об оспоримых и ничтожных сделках сформировалась следующая позиция:

  • оспоримая сделка признается недействительной только на основании заявления сторон, также они вправе отказаться от требования признать такую сделку недействительной, заключить мировое соглашение, изменить исковые требования;
  • ничтожная сделка может быть признана таковой по усмотрению суда, при этом стороны не могут отказаться от исковых требований о признании сделки недействительной ввиду ее ничтожности, а также заключать мировое соглашение.

Если в законе прямо не указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного нормативного акта, является оспоримой или ничтожной, то она является оспоримой, за исключением случая, когда такая сделка посягает на права и интересы третьих лиц. В этом случае сделка всегда является ничтожной, если не указано иное (ст. 168 ГК РФ).

 Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Приобретение квартиры на рынке вторичного жилья связано с многочисленными рисками — это подтверждает статистика совершения мошеннических действий при сделках с недвижимостью. Правовая инструкция 9111.ru расскажет, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Какие документы должен предоставить продавец?

Перед тем как совершить сделку покупателю необходимо ознакомиться с внушительным пакетом документов, чтобы исключить возможность применения мошеннических схем. Прежде всего, это выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), которая подтверждает право собственности продавца на отчуждаемую квартиру. Также она содержит информацию об обременении права собственности. Такая выписка предоставляется Управлением Росреестра по запросу любого лица, однако только этих сведений будет недостаточно.

По требованию покупателя собственником должна быть предоставлена расширенная форма выписки, содержащая информацию о переходе права собственности и документах, на основании которых совершались сделки с недвижимостью. Из сведений о правоустанавливающих документах можно установить, на каком основании приобретено право собственности на квартиру. Таковыми, как правило, являются договор купли-продажи, дарения, наследование, приватизации.

Помимо выписки из ЕГРП и правоустанавливающего документа обязательными к ознакомлению являются:

  • финансово-лицевой счет (содержит сведения о собственниках с указанием их доли и составе семьи);
  • расширенная (архивная) выписка из домовой книги (кто и когда имел право пользования жилплощадью);
  • свидетельство о браке, либо заявление о том, что собственник в браке не состоит;
  • нотариально заверенное разрешение супруга на отчуждение квартиры, если она является совместной собственностью;
  • нотариально заверенное заявление об отказе от приватизации тех, кто зарегистрирован в квартире;
  • разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети;
  • разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры, если в ней проживают нетрудоспособные инвалиды I и II групп; граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах; лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными;
  • техпаспорт БТИ (содержит сведения об инвентаризационной стоимости, исходя из которой взимаются пошлина и налоги при совершении сделки, а также об аресте или иных ограничениях в случае их наличия);
  • справка из ОВД о выдаче нового паспорта, выданного по причине ветхости или утраты прежнего;
  • справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг;
  • справка об уплате налога на дарение или о принятии наследства (если право собственности возникло по одному из этих оснований);
  • справки из психоневрологического диспансера и наркодиспансера, подтверждающие дееспособность продавца, а также доверенность представителя продавца, если переговоры о покупке ведутся с ним.

Какая информация должна насторожить покупателя?

Чтобы не допустить мошенничества при совершении сделки, особое внимание нужно обратить на следующие аспекты. Право собственности на отчуждаемую квартиру не должно быть обременено правами третьих лиц. В данном случае приобретение права собственности не исключает право пользования жилым помещением иных лиц. Непредоставление продавцом некоторых из вышеприведенных документов может сигнализировать о наличии такого риска.

Также вероятность покупки проблемной квартиры высока при продаже через представителя. При этом необходимо добиться встречи с реальным собственником, убедиться в его дееспособности, а также в том, что доверенность представителя не является подделкой. Продажа квартиры по поддельной доверенности расценивается судом как отсутствие воли собственника на отчуждение. В такой ситуации имущество подлежит истребованию из чужого незаконного владения (Обзор пленума Верховного суда РФ за 3 квартал 2009).

Когда сделка противоречит требованиям закона?

При наличии нарушений, указанных в ст.ст. 168-179 ГК РФ, сделка признается недействительной и к ней применяются последствия ее не действительности. На основании ст.168 ГК РФ недействительная сделка, условия которой противоречат требованиям закона или иного НПА, является оспоримой, если не нарушает права и интересы третьих лиц. Если нарушает, сделка считается ничтожной. В сделках по отчуждению недвижимости между гражданами наиболее распространены следующие нарушения законодательства:

  • отсутствие нотариального согласия супруга на такую сделку (ст. 35 СК РФ, см. также Апелляционное определение Смоленского областного суда от 16.08.2016 по делу N 33-2893/2016);
  • нарушение требований п. 4 ст. 35 ЗК РФ о запрете на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу (Апелляционное определение Иркутского областного суда от 06.07.2016 N 33-9704/2016);
  • продажа имущества лицом, которое не имело право его отчуждать (Апелляционное определение Самарского областного суда от 07.04.2015 по делу N 33-3306/2015).

Когда сделка противоречит основам правопорядка и нравственности?

Сделка является ничтожной в силу ст. 169 ГК РФ, если установлено, что цель сделки и (или) приобретаемые (изменяемые) в связи с ней права и обязанности сторон заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности. Например, в порядке данной статьи может быть признан недействительным договор дарения доли квартиры, заключенный в обеспечение займа вместо договора залога, если при этом нарушаются права несовершеннолетнего (см. Апелляционное определение Самарского областного суда от 3 августа 2016 г. по делу № 33-9904/2016). Однако довольно часто суд признает требования, выдвигаемые на основании ст. 169 ГК РФ, неверным способом защиты нарушенного права (см. Решение Бирского межрайонного суда Республики Башкортостан 01 августа 2016 года № 2-1654/2016). Если умысел на совершение такой сделки имели обе стороны, все полученное ими по сделке может быть взыскано в доход РФ. В остальных случаях суд поступает на свое усмотрение в соответствии с законом.

Когда сделка является мнимой или притворной?

Ст. 170 ГК РФ предусматривает недействительность мнимых и притворных сделок, являющихся ничтожными. Мнимая сделка совершается без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, притворная — с целью прикрыть другую сделку, в том числе на иных условиях. К мнимым сделкам относятся:

  • заключение договора купли-продажи, когда у продавца нет намерения отчуждать имущество, а у покупателя — приобретать его (например, с целью обналичивания материнского капитала, см. Апелляционное определение Омского областного суда от 30.03.2016 по делу N 33-2560/2016);
  • заключение договора купли-продажи без намерения исполнять договор, с целью уклонения лица от исполнения обязательств путем уменьшения своего имущества и избежания возможности обращения взыскания на это имущество (см. Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 29.03.2016 по делу N 33-3447/2016).

Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ (притворная сделка), должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили. Такими сделками являются:

  • заключение договора купли-продажи, который прикрывает договор залога для обеспечения возврата заемных средств (см. Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 01.02.2016 по делу N 33-501/2016, 33-5771/2015);
  • заключение договора дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество, чтобы избежать применения ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки (см. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 10.02.2015 по делу N 33-545/2015).

Какие еще сделки признаются недействительными?

Согласно ст.ст. 175-177 ГК РФ, судом могут быть признаны недействительными сделки, совершенные следующими лицами:

  • несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;
  • ограниченными в дееспособности;
  • не способными понимать значение своих действий или руководить ими.

Продавец квартиры оказался недееспособным – что ждать покупателю?

Как проверить дееспособность продавца?

В силу ст. 29 ГК РФ недееспособным признается гражданин, страдающий психическим расстройством, при котором не может понимать значение своих действий и не способен руководить ими. Решение о признании недееспособным может быть вынесено только судом на основании судебно-психиатрической экспертизы (ст.ст. 281-286 ГПК РФ). Сведения о признании продавца недееспособным можно получить в органах опеки по месту жительства продавца. Чтобы исключить возможность последующего оспаривания сделки, рекомендуется запросить у продавца справку из психо-неврологического и наркологического диспансера о том, что он не состоит на учете в данных учреждениях.

Как правило, в суде невозможно оспорить дееспособность, подтвержденную в процессе нотариального заверения сделки (см. Кассационное определение Ростовского областного суда от 15.03.2012 по делу N 33-3037/2012). Поэтому поход к нотариусу будет дополнительной гарантией безопасности сделки. Нотариус удостоверяет личности сторон, проверяет их дееспособность, разъясняет им содержание сделки и последствия ее совершения. Кроме того, им должна быть проведена проверка правомерности и бесспорности сделки, предприняты меры по защите интересов сторон от случая и злоупотреблений (занесение сведений о сделке в реестр и др).

Каковы последствия сделки, совершенной недееспособным?

В соответствии со ст. 171 ГК РФ, ничтожной считается сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Такой иск может подать опекун или прокурор в интересах лица, признанного судом недееспособным. При наличии решения суда о признании лица недееспособным иск подлежит удовлетворению, если не пропущены сроки исковой давности или о пропуске не заявлено другой стороной (ст. 181 ГК РФ).

Сделка может быть оспорена и при отсутствии решения суда о признании продавца недееспособным, когда существуют сомнения в его способности осознавать характер совершаемых действий и руководить ими в момент сделки (ст. 177 ГК РФ). Такая сделка может быть признана недействительной по иску самого гражданина, либо, если он будет в последствии признан недееспособным, по иску его опекуна или прокурора. При этом необходимо доказать, что в момент совершения сделки данное лицо не понимало значение своих действий и не было способно руководить ими. Эти же правила применяются при ограничении дееспособности вследствие алкоголизма и наркомании, послуживших причиной тяжелого материального положения семьи такого гражданина (ст.30 ГК РФ). Также вопрос о дееспособности может быть решен в результате проведения посмертной психолого-психиатрической экспертизы.

После признания сделки недействительной применяются последствия ее недействительности согласно ст.171 ГК РФ. При этом стороны обязаны вернуть друг другу, полученное по сделке или возместить стоимость полученного. Кроме того, если одна из сторон знала или должна была знать о недееспособности другой, у нее возникает обязанность по возмещению реального ущерба, причиненного вследствие совершения сделки. Она может быть признана совершенной к выгоде недееспособного, если суд придет к выводу, что опекун совершил бы эту сделку при тех же обстоятельствах.

Положена ли компенсация при истребовании имущества?

Если покупатель приобрел квартиру в результате «цепочки» сделок, где изначальный продавец не обладал дееспособностью, применяется механизм ст. 302 ГК РФ, то есть подается иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В таких случаях суд признает, что имущество выбыло из владения помимо воли лица, не способного понимать значение своих действий и руководить ими, а последующие договоры являются недействительными, т.к. заключены на основании предшествующей ничтожной сделки. При этом на основании ст. 461 ГК РФ покупатель вправе требовать возврата денег от продавца.

Если в течение года по исполнительному листу не удалось возместить реальный ущерб, причиненный в результате утраты имущества, возникает право на получение компенсации за утрату права собственности на жилое помещение. Добросовестный приобретатель может рассчитывать на разовую компенсацию за счет казны РФ в размере до одного миллиона рублей (ст. 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

К указанным сделкам в случае признания их недействительными применяются правила, предусмотренные абз. 2, 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ. Неспособность понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ) устанавливается судом на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы (см. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 06.07.2016 по делу N 33-5449/2016).

Также в соответствии с законом являются недействительными сделки, совершённые под влиянием:

  • заблуждения (при этом заблуждение должно быть существенным (см. п. 2 ст. 178 ГК РФ), а стороне, ссылающейся на факт умышленного введения ее в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, необходимо представить суду бесспорные доказательства, с достоверностью подтверждающие этот факт, — см. Апелляционное определение Иркутского областного суда от 31.05.2016 по делу N 33-7183/2016);
  • обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ, см. также Апелляционное определение Кировского областного суда от 12.12.2013 по делу N 33-4162).
Страница 2 из 3612345...102030...Последняя »

Наш посёлок

Январь 2018
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Дек    
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031