Справочная

Отмена сделки с недвижимостью – чего бояться покупателям и продавцам?

Краткое содержание:

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Какие документы должен предоставить продавец?

Какие документы должен предоставить продавец?

Какая информация должна насторожить покупателя?

Когда сделка противоречит требованиям закона?

Когда сделка является мнимой или притворной?

Какие еще сделки признаются недействительными?

Когда сделка противоречит основам правопорядка и нравственности?

Продавец квартиры оказался недееспособным – что ждать покупателю?

Как проверить дееспособность продавца?

Каковы последствия сделки, совершенной недееспособным?

Положена ли компенсация при истребовании имущества?

 

Какие сделки признаются недействительными?

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ недействительные сделки бывают оспоримыми и ничтожными. Во всех случаях сделка является недействительной, если договор содержит условия, противоречащие законодательству, а также если допущены иные нарушения при совершении сделки. Несмотря на указание в законе, что оспоримая сделка может быть недействительной только в силу признания ее таковой судом, а ничтожная сделка не требует такого признания, это не означает, что лицо, по мнению которого сделка имеет признаки ничтожности, вправе считать ее недействительной без соответствующего судебного решения. В судебной практике по поводу применения нормы закона об оспоримых и ничтожных сделках сформировалась следующая позиция:

  • оспоримая сделка признается недействительной только на основании заявления сторон, также они вправе отказаться от требования признать такую сделку недействительной, заключить мировое соглашение, изменить исковые требования;
  • ничтожная сделка может быть признана таковой по усмотрению суда, при этом стороны не могут отказаться от исковых требований о признании сделки недействительной ввиду ее ничтожности, а также заключать мировое соглашение.

Если в законе прямо не указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного нормативного акта, является оспоримой или ничтожной, то она является оспоримой, за исключением случая, когда такая сделка посягает на права и интересы третьих лиц. В этом случае сделка всегда является ничтожной, если не указано иное (ст. 168 ГК РФ).

 Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Приобретение квартиры на рынке вторичного жилья связано с многочисленными рисками — это подтверждает статистика совершения мошеннических действий при сделках с недвижимостью. Правовая инструкция 9111.ru расскажет, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Какие документы должен предоставить продавец?

Перед тем как совершить сделку покупателю необходимо ознакомиться с внушительным пакетом документов, чтобы исключить возможность применения мошеннических схем. Прежде всего, это выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), которая подтверждает право собственности продавца на отчуждаемую квартиру. Также она содержит информацию об обременении права собственности. Такая выписка предоставляется Управлением Росреестра по запросу любого лица, однако только этих сведений будет недостаточно.

По требованию покупателя собственником должна быть предоставлена расширенная форма выписки, содержащая информацию о переходе права собственности и документах, на основании которых совершались сделки с недвижимостью. Из сведений о правоустанавливающих документах можно установить, на каком основании приобретено право собственности на квартиру. Таковыми, как правило, являются договор купли-продажи, дарения, наследование, приватизации.

Помимо выписки из ЕГРП и правоустанавливающего документа обязательными к ознакомлению являются:

  • финансово-лицевой счет (содержит сведения о собственниках с указанием их доли и составе семьи);
  • расширенная (архивная) выписка из домовой книги (кто и когда имел право пользования жилплощадью);
  • свидетельство о браке, либо заявление о том, что собственник в браке не состоит;
  • нотариально заверенное разрешение супруга на отчуждение квартиры, если она является совместной собственностью;
  • нотариально заверенное заявление об отказе от приватизации тех, кто зарегистрирован в квартире;
  • разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети;
  • разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры, если в ней проживают нетрудоспособные инвалиды I и II групп; граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах; лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными;
  • техпаспорт БТИ (содержит сведения об инвентаризационной стоимости, исходя из которой взимаются пошлина и налоги при совершении сделки, а также об аресте или иных ограничениях в случае их наличия);
  • справка из ОВД о выдаче нового паспорта, выданного по причине ветхости или утраты прежнего;
  • справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг;
  • справка об уплате налога на дарение или о принятии наследства (если право собственности возникло по одному из этих оснований);
  • справки из психоневрологического диспансера и наркодиспансера, подтверждающие дееспособность продавца, а также доверенность представителя продавца, если переговоры о покупке ведутся с ним.

Какая информация должна насторожить покупателя?

Чтобы не допустить мошенничества при совершении сделки, особое внимание нужно обратить на следующие аспекты. Право собственности на отчуждаемую квартиру не должно быть обременено правами третьих лиц. В данном случае приобретение права собственности не исключает право пользования жилым помещением иных лиц. Непредоставление продавцом некоторых из вышеприведенных документов может сигнализировать о наличии такого риска.

Также вероятность покупки проблемной квартиры высока при продаже через представителя. При этом необходимо добиться встречи с реальным собственником, убедиться в его дееспособности, а также в том, что доверенность представителя не является подделкой. Продажа квартиры по поддельной доверенности расценивается судом как отсутствие воли собственника на отчуждение. В такой ситуации имущество подлежит истребованию из чужого незаконного владения (Обзор пленума Верховного суда РФ за 3 квартал 2009).

Когда сделка противоречит требованиям закона?

При наличии нарушений, указанных в ст.ст. 168-179 ГК РФ, сделка признается недействительной и к ней применяются последствия ее не действительности. На основании ст.168 ГК РФ недействительная сделка, условия которой противоречат требованиям закона или иного НПА, является оспоримой, если не нарушает права и интересы третьих лиц. Если нарушает, сделка считается ничтожной. В сделках по отчуждению недвижимости между гражданами наиболее распространены следующие нарушения законодательства:

  • отсутствие нотариального согласия супруга на такую сделку (ст. 35 СК РФ, см. также Апелляционное определение Смоленского областного суда от 16.08.2016 по делу N 33-2893/2016);
  • нарушение требований п. 4 ст. 35 ЗК РФ о запрете на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу (Апелляционное определение Иркутского областного суда от 06.07.2016 N 33-9704/2016);
  • продажа имущества лицом, которое не имело право его отчуждать (Апелляционное определение Самарского областного суда от 07.04.2015 по делу N 33-3306/2015).

Когда сделка противоречит основам правопорядка и нравственности?

Сделка является ничтожной в силу ст. 169 ГК РФ, если установлено, что цель сделки и (или) приобретаемые (изменяемые) в связи с ней права и обязанности сторон заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности. Например, в порядке данной статьи может быть признан недействительным договор дарения доли квартиры, заключенный в обеспечение займа вместо договора залога, если при этом нарушаются права несовершеннолетнего (см. Апелляционное определение Самарского областного суда от 3 августа 2016 г. по делу № 33-9904/2016). Однако довольно часто суд признает требования, выдвигаемые на основании ст. 169 ГК РФ, неверным способом защиты нарушенного права (см. Решение Бирского межрайонного суда Республики Башкортостан 01 августа 2016 года № 2-1654/2016). Если умысел на совершение такой сделки имели обе стороны, все полученное ими по сделке может быть взыскано в доход РФ. В остальных случаях суд поступает на свое усмотрение в соответствии с законом.

Когда сделка является мнимой или притворной?

Ст. 170 ГК РФ предусматривает недействительность мнимых и притворных сделок, являющихся ничтожными. Мнимая сделка совершается без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, притворная — с целью прикрыть другую сделку, в том числе на иных условиях. К мнимым сделкам относятся:

  • заключение договора купли-продажи, когда у продавца нет намерения отчуждать имущество, а у покупателя — приобретать его (например, с целью обналичивания материнского капитала, см. Апелляционное определение Омского областного суда от 30.03.2016 по делу N 33-2560/2016);
  • заключение договора купли-продажи без намерения исполнять договор, с целью уклонения лица от исполнения обязательств путем уменьшения своего имущества и избежания возможности обращения взыскания на это имущество (см. Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 29.03.2016 по делу N 33-3447/2016).

Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ (притворная сделка), должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили. Такими сделками являются:

  • заключение договора купли-продажи, который прикрывает договор залога для обеспечения возврата заемных средств (см. Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 01.02.2016 по делу N 33-501/2016, 33-5771/2015);
  • заключение договора дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество, чтобы избежать применения ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки (см. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 10.02.2015 по делу N 33-545/2015).

Какие еще сделки признаются недействительными?

Согласно ст.ст. 175-177 ГК РФ, судом могут быть признаны недействительными сделки, совершенные следующими лицами:

  • несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;
  • ограниченными в дееспособности;
  • не способными понимать значение своих действий или руководить ими.

Продавец квартиры оказался недееспособным – что ждать покупателю?

Как проверить дееспособность продавца?

В силу ст. 29 ГК РФ недееспособным признается гражданин, страдающий психическим расстройством, при котором не может понимать значение своих действий и не способен руководить ими. Решение о признании недееспособным может быть вынесено только судом на основании судебно-психиатрической экспертизы (ст.ст. 281-286 ГПК РФ). Сведения о признании продавца недееспособным можно получить в органах опеки по месту жительства продавца. Чтобы исключить возможность последующего оспаривания сделки, рекомендуется запросить у продавца справку из психо-неврологического и наркологического диспансера о том, что он не состоит на учете в данных учреждениях.

Как правило, в суде невозможно оспорить дееспособность, подтвержденную в процессе нотариального заверения сделки (см. Кассационное определение Ростовского областного суда от 15.03.2012 по делу N 33-3037/2012). Поэтому поход к нотариусу будет дополнительной гарантией безопасности сделки. Нотариус удостоверяет личности сторон, проверяет их дееспособность, разъясняет им содержание сделки и последствия ее совершения. Кроме того, им должна быть проведена проверка правомерности и бесспорности сделки, предприняты меры по защите интересов сторон от случая и злоупотреблений (занесение сведений о сделке в реестр и др).

Каковы последствия сделки, совершенной недееспособным?

В соответствии со ст. 171 ГК РФ, ничтожной считается сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Такой иск может подать опекун или прокурор в интересах лица, признанного судом недееспособным. При наличии решения суда о признании лица недееспособным иск подлежит удовлетворению, если не пропущены сроки исковой давности или о пропуске не заявлено другой стороной (ст. 181 ГК РФ).

Сделка может быть оспорена и при отсутствии решения суда о признании продавца недееспособным, когда существуют сомнения в его способности осознавать характер совершаемых действий и руководить ими в момент сделки (ст. 177 ГК РФ). Такая сделка может быть признана недействительной по иску самого гражданина, либо, если он будет в последствии признан недееспособным, по иску его опекуна или прокурора. При этом необходимо доказать, что в момент совершения сделки данное лицо не понимало значение своих действий и не было способно руководить ими. Эти же правила применяются при ограничении дееспособности вследствие алкоголизма и наркомании, послуживших причиной тяжелого материального положения семьи такого гражданина (ст.30 ГК РФ). Также вопрос о дееспособности может быть решен в результате проведения посмертной психолого-психиатрической экспертизы.

После признания сделки недействительной применяются последствия ее недействительности согласно ст.171 ГК РФ. При этом стороны обязаны вернуть друг другу, полученное по сделке или возместить стоимость полученного. Кроме того, если одна из сторон знала или должна была знать о недееспособности другой, у нее возникает обязанность по возмещению реального ущерба, причиненного вследствие совершения сделки. Она может быть признана совершенной к выгоде недееспособного, если суд придет к выводу, что опекун совершил бы эту сделку при тех же обстоятельствах.

Положена ли компенсация при истребовании имущества?

Если покупатель приобрел квартиру в результате «цепочки» сделок, где изначальный продавец не обладал дееспособностью, применяется механизм ст. 302 ГК РФ, то есть подается иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В таких случаях суд признает, что имущество выбыло из владения помимо воли лица, не способного понимать значение своих действий и руководить ими, а последующие договоры являются недействительными, т.к. заключены на основании предшествующей ничтожной сделки. При этом на основании ст. 461 ГК РФ покупатель вправе требовать возврата денег от продавца.

Если в течение года по исполнительному листу не удалось возместить реальный ущерб, причиненный в результате утраты имущества, возникает право на получение компенсации за утрату права собственности на жилое помещение. Добросовестный приобретатель может рассчитывать на разовую компенсацию за счет казны РФ в размере до одного миллиона рублей (ст. 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

К указанным сделкам в случае признания их недействительными применяются правила, предусмотренные абз. 2, 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ. Неспособность понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ) устанавливается судом на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы (см. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 06.07.2016 по делу N 33-5449/2016).

Также в соответствии с законом являются недействительными сделки, совершённые под влиянием:

  • заблуждения (при этом заблуждение должно быть существенным (см. п. 2 ст. 178 ГК РФ), а стороне, ссылающейся на факт умышленного введения ее в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, необходимо представить суду бесспорные доказательства, с достоверностью подтверждающие этот факт, — см. Апелляционное определение Иркутского областного суда от 31.05.2016 по делу N 33-7183/2016);
  • обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ, см. также Апелляционное определение Кировского областного суда от 12.12.2013 по делу N 33-4162).

Новые правила регистрации недвижимости — что нужно знать?

Что изменилось для простых граждан?

Новый Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» был принят еще в 2015 году, но его положения начали применяться только с 2017 года. Документ предусматривает следующие нововведения:

  • разработана единая процедура регистрации объектов недвижимости путем ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) исключительно в электронной форме (ч.2 ст. 1, ст. 7 Закона);
  • исключена необходимость подачи отдельного заявления о кадастровом учете объекта недвижимости для последующей государственной регистрации права (ст. 18 Закона, Приказ Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883);
  • при переходе прав на недвижимость, возникающих в силу закона, предусмотрена возможность их регистрации как по заявлению правообладателя, так и без него, на основании сведений, поступающих от иных органов и нотариусов (ч.ч. 2, 3 ст. 69 Закона);
  • уточнены пределы правовой экспертизы при регистрации прав, проверке законности и достоверности (ст.ст. 29, 59 Закона: экспертиза на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления или отмены регистрации прав (осуществления кадастрового учета) не проводится в отношении нотариально удостоверенных сделок);
  • разграничена ответственность за действия (бездействие) органов и лиц при государственной регистрации прав, приведшие к возникновению убытков у граждан и юридических лиц (ст.ст. 66, 67 Закона);
  • сокращены сроки государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (ст. 16 Закона);
  • уточнены условия выплаты компенсации за утрату права на жилое помещение (ст. 68 Закона);
  • предусмотрено, что кадастровый учет и регистрацию прав будет проводить Росреестр (ст. 3 Закона);
  • уточнены объекты недвижимости, которые подлежат кадастровому учету и права на которые регистрируются (ст. 1 Закона: земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, а в случаях, установленных федеральным законом, и иные объекты, которые прочно связаны с землей);
  • уточнены основания приостановления регистрации (ст. 26 Закона: 55 оснований вместо 10 по старому закону) и порядок обжалования решений о приостановлении регистрации в апелляционную комиссию органа регистрации прав по некоторым из оснований (ст. 26.1 Закона);
  • изменениями в требования к подготовке межевого плана, технического плана, акта обследования предусмотрена возможность в период с 1 января 2017 г. до 1 июля 2017 г. предоставления документов, подготовленных по правилам, действовавшим до 1 января 2017 г.

Что такое ЕГРН и как им пользоваться?

Единый государственный реестр недвижимости является сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на него, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных сведений. Создание такого реестра обусловлено необходимостью снизить риски операций на рынке недвижимости, свести к минимуму бумажный документооборот и осуществить перевод услуг преимущественно в электронный вид при условии сохранения комфортных условий оказания услуг заявителям. ЕГРН включает в себя:

  • реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
  • реестр прав и их ограничений, обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
  • реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий и др. (реестр границ);
  • реестровые дела;
  • кадастровые карты;
  • книги учета документов (ст. 7 Закона).

Сведения из ЕГРН предоставляются органами Росреестра по запросам любых лиц. Исключение составляют сведения о приобретении объектов недвижимости государственными служащими и иными лицами, указанными в п.1 ч.1 ст.2 Федерального закона от 3 декабря 2012 г. N 230-ФЗ. Они отнесены к категории ограниченного доступа на основании ст.8 указанного закона. Порядок предоставления сведений из ЕГРН определяется в соответствии с Приказами Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968, от 06.06.2016 N 357 и от 25.12.2015 N 975. Сведения предоставляются в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в ЕГРН, выписки из ЕГРН.

Какие сроки установлены новым законом?

Государственный кадастровый учет (государственная регистрация прав) осуществляются в течение:

  • 7 рабочих дней с даты приема заявления о регистрации прав на недвижимость и прилагаемых к нему документов (9 рабочих дней с даты приема заявления в МФЦ);
  • 5 рабочих дней с даты приема заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов (через МФЦ — 7 дней);
  • 10 рабочих дней с даты приема заявления об учете и регистрации (через МФЦ — 12 дней);
  • 3 рабочих дней с даты приема или поступления заявления о регистрации прав и документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (если документы в электронной форме — в течение 1 рабочего дня, через МФЦ — 5 дней);
  • 5 рабочих дней с даты приема или поступления заявления о регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов (через МФЦ — 7 дней);
  • 5 рабочих дней с даты поступления вступившего в законную силу судебного акта об обязании осуществить регистрацию и (или) учет;
  • 3 рабочих дня с даты поступления акта о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с ним, или об избрании в качестве меры пресечения залога (ст. 106 УПК РФ) либо акта о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства.

Датой государственной регистрации прав является дата внесения в ЕГРН записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости. Датой государственного кадастрового учета является дата внесения в ЕГРН записи об объекте недвижимости (ст. 16 Закона).

Как молодой семье получить жилье?

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, какие возможности есть у молодой семьи для решения жилищного вопроса при помощи целевых государственных программ.

Одна из самых насущных проблем для молодой семьи – это решение квартирного вопроса. При соблюдении определенных условий обзавестись собственным жильем можно с помощью государственной программы «Обеспечение жильем молодых семей».

 

Как бесплатно получить жилье от государства?

Получить от государства бесплатное жилье или хотя бы жилищную субсидию непросто. Для этого необходимо соответствовать ряду строгих требований, пройти сложную процедуру оформления документов, а потом еще и дождаться своей очереди. По данным Росстата, ежегодно около 5% семей от общего количества состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях празднуют новоселье. Проще обстоят дела с другими механизмами государственной поддержки обеспечения граждан жильем.

Жилищный вопрос – что предлагает государство?

Основы государственной жилищной политики отражены в Жилищном кодексе РФ, а также в федеральных программах «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (до 2020 года) и «Жилище» (до 2015 года). Законодательство предусматривает возможность получения жилья на льготных условиях или на бесплатной основе, а также другие варианты господдержки в решении жилищного вопроса. Полный перечень выглядит следующим образом:

  • получить жилое помещение по договору социального найма – такое право предусмотрено ЖК РФ и иными законодательными актами. Для этого граждане должны быть признаны не только нуждающимися в жилье (ст.51 ЖК РФ), но и малоимущими (ст. 49 ЖК РФ). Граждане, имеющие право на получение социального жилья в соответствии с другими законодательными актами, должны быть признаны только нуждающимися в жилых помещениях.
  • участвовать в государственных программах и получить субсидию на оплату части цены жилого помещения (Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 — 2015 годы»)
  • приобрести жилья эконом-класса за счет собственных средств по цене, не превышающей установленный максимум цены такого жилья (Постановление Правительства РФ от 5 мая 2014 г. № 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»).
  • получить ипотечный кредит с государственной поддержкой по льготной ставке 12% (Постановление Правительства РФ от 13 марта 2015 г. N 220).
  • оплатить часть стоимости жилого помещения средствами материнского капиталаили направить эти средства на оплату кредита (займа), взятого на эти цели (Федеральный закон от 29.12.2006г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановление Правительства РФ от 12.12.2007г. № 862).

Кого признают нуждающимся в жилом помещении?

В соответствии со ст. 51 ЖК РФ, нуждающимся лицо может быть признано только при условии обеспеченности жильем менее учетной нормы, размер которой определяет орган местного самоуправления (ст. 50 ЖК РФ). Определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех жилых помещений нанимателя, собственника и членов их семьи, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих и на праве собственности.

Кроме того, гражданин будет признан нуждающимся, если жилье не соответствует требованиям, которые содержатся в Постановлении Правительства от 28.01.2006 №47. А также, если в одном жилом помещении вместе с ним проживает другая семья, один из членов которой имеет тяжелое хроническое заболевание. Список заболеваний утвержден Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 N 378. В этих двух случаях жилье предоставляется вне очереди.

На основании вышеперечисленного наниматель или собственник должен быть признан нуждающимся в жилом помещении. Однако при этом он вправе рассчитывать на предоставление социального жилья или субсидий на его приобретение в собственность, если орган местного самоуправления признает его малоимущим либо он относится к категории льготников.

Какие документы нужны, чтобы встать на учет?

Встать на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении можно, подав необходимый пакет документов в орган местного самоуправления. Точный перечень определяется административными регламентами для каждой категории граждан в зависимости от оснований предоставления жилого помещения. Как правило, в него входят следующие документы.

  • заявление, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи заявителя;
  • документы, удостоверяющие личность и подтверждающие гражданство Российской Федерации, членов его семьи или одиноко проживающего гражданина;
  • документы (справки), содержащие сведения о составе семьи заявителя;
  • документы, подтверждающие родственные отношения гражданина и лиц, указанных им в качестве членов семьи (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака, свидетельство о расторжении брака, иные документы);
  • документы, содержащие сведения о месте жительства (справка о составе семьи, выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета);
  • документы, содержащие сведения о жилищной обеспеченности (учетная норма);
  • документы, подтверждающие доходы членов семьи и стоимость налогооблагаемого имущества, находящегося у них в собственности (для признания малоимущими) или подтверждающие принадлежность к категории граждан, имеющих право быть принятыми на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Наниматель помещения по договору соцнайма прикладывает к этим документам договор.

Собственник помимо вышеперечисленного предоставляет следующие документы:

  • документы, подтверждающие возникновение права собственности на жилое помещение и его государственную регистрацию;
  • справка жилищного или жилищно-строительного кооператива о полной выплате заявителем, являющимся членом кооператива, паевого взноса за предоставленную этому лицу кооперативом квартиру, выданная уполномоченным органом управления кооператива в соответствии с установленной его уставом компетенцией;
  • документы о техническом состоянии жилого помещения, заключение межведомственной комиссии (для граждан, занимающих непригодное для проживания жилое помещение);
  • справка о сделках, совершенных с жилым помещением за пять лет, предшествующих дню обращения с заявлением о принятии на учет;
  • документы (справки), подтверждающие право на дополнительную площадь в соответствии с действующим законодательством (в случаях, когда такое право предоставлено законодательством РФ).

Для постановки на учет с целью участия в государственных подпрограммах, в частности, «Обеспечение жильем молодых семей»:

  • заявление установленного образца
  • паспорта супругов и детей, которым исполнилось четырнадцать лет;
  • свидетельство о браке (на неполную семью не распространяется);
  • свидетельство о рождении на каждого ребенка либо документы, подтверждающие усыновление ребенка;
  • гарантию того, что молодая семья способна оплатить стоимость жилья, превышающую размер социальной выплаты, подписанную заявителем в форме заявления установленного образца
  • согласие всех совершеннолетних членов семьи на обработку персональных данных
  • документы, подтверждающие приоритетное получение социальной выплаты.

Оригиналы и копии документов предоставляются одновременно. Копия документа после проверки ее соответствия оригиналу заверяется специалистом администрации муниципального образования.

Какие трудности возникают при получении жилья?

Основной проблемой, связанной с получением жилья, является его многолетнее ожидание – по данным Росстата, нуждающимися в жилых помещениях признаны более 2,5 млн российских семей. Каждый год очередь пополняется десятками тысяч новых претендентов на заветные квадратные метры от государства.

Сама процедура признания нуждающимися также не из простых. Трудности часто связаны с противоречиями административных регламентов законодательным актам федерального уровня. Бывает, что описываемая в регламенте процедура не достаточно ясна, а органы власти не спешат давать своевременные разъяснения, поэтому граждане для реализации своих прав обращаются к помощи юристов. Не стоит также забывать, что случае необоснованного отказа в постановке на учет гражданин вправе опротестовать это решение через суд.

Не следует пытаться решить проблему постановки на жилищный учет путем совершения действий, которые в соответствии со ст. 53 ЖК РФ расцениваются как намеренное ухудшение жилищных условий с целью признания нуждающимся. Результатом этого может стать лишение права состоять на учете сроком на пять лет. изменение порядка пользования жилыми помещениями путем совершения сделок;

  • обмен жилыми помещениями;
  • невыполнение условий договоров о пользовании жилыми помещениями, повлекшее выселение граждан в судебном порядке;
  • изменение состава семьи, в том числе в результате расторжения брака;
  • вселение в жилое помещение иных лиц (за исключением вселения временных жильцов);
  • выдел доли собственниками жилых помещений;
  • отчуждение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения или частей жилого помещения.

Какая поддержка предусмотрена программой?

Работа по осуществлению программы «Обеспечение жильем молодых семей» ведется в двух направлениях. Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 18.10.2014) утверждены Правила предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение (строительство) жилья. Кроме того, при поддержке государства молодые семьи могут приобрести в собственность жилье эконом-класса по цене ниже рыночной (Постановление Правительства РФ от 15 апреля 2014 г. N 323).

При соблюдении определенных условий семьи могут стать участниками обеих подпрограмм и использовать социальную выплату с целью приобретения жилья эконом-класса. В настоящий момент социальные выплаты предоставляются в 80 субъектах РФ (Паспорт программы), жилье эконом-класса доступно на территории 45 субъектов РФ. Их перечень утвержден Приказом Минстроя России от 27.05.2014 № 258/пр (Приложение 1).

Как получить социальную выплату?

Согласно Постановлению Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 18.10.2014), социальную выплату на приобретение (строительство) жилья могут получить супруги не старше 35 лет с детьми или без них. Неполные семьи, состоящие из одного родителя не старше 35 лет и как минимум одного ребенка, также могут рассчитывать на выплату. Обязательное условие для указанных лиц — нуждаемость жилом помещении в соответствии со ст.51 ЖК РФ. При этом доходы семьи должны позволять выплачивать кредит за ту часть жилплощади, стоимость которой не покрывает социальная выплата. Сумма социальной выплаты составляет 30% средней стоимости жилья — для бездетных семей, 35% — для семей, имеющих одного ребенка или более, а также для неполных семей, состоящих из родителя с одним ребенком или более. Для реализации права на получение социальной выплаты необходимо получить свидетельство в органе местного самоуправления, которое подтверждает факт включения молодой семьи в список участников программы.

Как можно использовать социальную выплату?

  • приобретение жилого помещения по договору купли-продажи;
  • строительство индивидуального жилого дома по договору строительного подряда;
  • последний паевый взнос (если один из супругов член жилищного кооператива и т.п.), после которого жилое помещение переходит в собственность молодой семьи;
  • первоначальный взнос при получении жилищного кредита, в том числе ипотечного, или жилищного займа на приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома;
  • приобретение жилья эконом-класса по договору с уполномоченной организацией;
  • погашение основной суммы долга и уплаты процентов по жилищным кредитам, в том числе ипотечным, или жилищным займам, полученным до 1 января 2011 г.

Как приобрести жилье эконом-класса?

Молодые семьи с одним ребенком и более наравне с другими льготными категориями граждан также обеспечиваются жильем в рамках предоставления в собственность жилья эконом-класса по цене ниже рыночной. Характеристики такого жилья содержит Приказ Минстроя России от 05.05.2014 N 223/пр. Условия, при которых можно реализовать право на приобретение жилья эконом-класса, отражены в Постановлении Правительства РФ от 25 октября 2012 г. N 1099 и имеют некоторые отличия от программы «Обеспечение жильем молодых семей». Подробнее об этой программе читайте в следующих правовых инструкциях.

Договор соцнайма – как получить жилье бесплатно?

Что такое договор социального найма?

Содержание договора социального найма, в соответствии с которым государственный орган или орган местного самоуправления, являющийся собственником жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда, передает гражданину жилое помещение во владение и в пользование, определен гл. 8 ЖК РФ. К договорам социального найма также применяются следующие правила: письменная форма (ст. 674 ГК), сохранение договора при переходе права собственности на жилье (ст. 675 ГК), обязанности нанимателя жилого помещения (ст. 678 ГК), ремонт помещения (ст. 681 ГК), вселение поднанимателей (п. п. 1 — 3 ст. 685 ГК).

Основанием заключения договора социального найма служит административный акт (решение) о предоставлении жилого помещения (п. 4 ст. 57 ЖК). В его отсутствие договор считается ничтожным. Договор социального найма заключается без установления срока его действия (п. 2 ст. 60 ЖК). Договор определяет жилищные права нанимателя и членов его семьи, а также лиц, прекративших семейные связи, но продолжающих проживать по этому договору (разведенные супруги). Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315.

Кому предоставляется жилье по договору соцнайма?

Жилые помещения из состава муниципального жилищного фонда могут получить только малоимущие граждане, которые признаны нуждающимися в жилых помещениях (п.2 ст.49 ЖК РФ). Иным категориям нуждающихся граждан жилье по договору соцнайма предоставляется на основании Федеральных законов (например, Закон «О военнослужащих) или законов субъектов РФ. Такие граждане согласно п.3 ст. 49 ЖК РФ подлежат обеспечению жильем по договорам социального найма за счет жилищных фондов РФ или субъекта РФ.

Для обеспечения гражданина жильем по договору соцнайма органы местного самоуправления сначала определяют размер его дохода и стоимость имущества с целью установить, является он малоимущим или нет. Порядок признания гражданина малоимущим должен быть установлен законом субъекта РФ (п.2 ст.14 ЖК РФ). Постановка граждан на учет как нуждающихся в жилых помещениях производится в соответствии с рекомендациями, утвержденными Приказом Минрегионразвития РФ от 25 февраля 2005 года N 18. Наличие статуса малоимущего при отсутствии установленных ст.ст. 51, 52 ЖК РФ оснований для признания нуждающимся в жилом помещении не может служить самостоятельным основанием для предоставления жилья по договору соцнайма.

Какие документы и куда надо подавать?

По общему правилу принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления (Администрация МО) на основании заявлений граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства либо через многофункциональный центр (ст. 52 ЖК РФ). Жилье предоставляется в порядке очереди, однако на основании различных федеральных законов многие категории граждан, в том числе жители домов, признанных аварийными, вправе получить такое жилье вне очереди. Более подробно порядок и перечень документов определен региональным и местным законодательством

Наш посёлок

Август 2017
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Июл    
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031