Справочная

Страница 20 из 36« 1...10...1819202122...30...Последняя »

Как согласовать перепланировку квартиры?

Краткое содержание:

Минстрой России разработал законопроект, ужесточающий наказание для граждан, которые производят самовольную перепланировку жилого помещения, не учитывая интересы других жильцов и при этом создавая опасные или аварийные ситуации. В соответствии с этой инициативой, размеры штрафов за нелегальные перепланировки могут составить от 2 до 300 тысяч рублей.

Перепланировка и переустройство – в чем разница?

Собственники знают, что они вправе распоряжаться жильём по своему усмотрению – в том числе, вносить изменения в его внешний вид в соответствии со своим вкусом и финансовыми возможностями. Однако закон ограничивает свободу этих манипуляций – запрещены «переделки», которые могут нанести вред несущим конструкциям или инженерным сетям жилого дома, не столь масштабные изменения требуют согласования с уполномоченным на это органом.

Статья 25 главы 4 Жилищного кодекса РФ разъясняет, что согласовывать нужно те изменения, которые требуют внесения правок в технический паспорт жилья. В частности, если после переоборудования помещения изменяется его конфигурация (например, количество комнат, их площадь, положение друг относительно друга, внешнее очертание), то такие работы называются перепланировкой. Если же хозяин жилья хочет только лишь перенести некие коммуникации (предположим, электрические или сантехнические сети) – то это будет уже переустройство.

Остальные случаи, например, обычный косметический ремонт, замена сантехнических приборов, труб, радиаторов и т.п. — никакого согласования не требуют.

Перепланировка помещения – список документов

Согласование перепланировки – процедура обязательная. Она проводится в основном из соображений безопасности, так как собственник, не обладающий специальными знаниями, может нарушить работу важнейших инженерных сетей, повредить конструкции и коммуникации, изменить так называемый тепловой контур дома, а в отдельных случаях и вовсе привести жильё в состояние аварийного.

Итак, необходимы следующие документы:

  • Проект перепланировки. Наиболее важный документ, в котором отражены все будущие изменения в квартире, а также приведены необходимые расчеты и обоснования. Заказать его можно у специализированных организаций – в зависимости от региона и других индивидуальных условий стоимость проекта может составить от 8 до 40 тысяч рублей и выше.
  • Заявление о переустройстве (бланк можно получить в организации, занимающейся согласованием).
  • Правоустанавливающие документы на жильё – договоры купли, продажи, дарения, приватизации и прочие, указывающие на право собственности.
  • Технический паспорт на квартиру. Его выдаёт исключительно ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости — Федеральное БТИ». Собственнику следует обратиться в региональное отделение БТИ по месту нахождения квартиры – там документ изготовят в течение нескольких дней.
  • При наличии можно приложить к пакету документов кадастровые планы, другие технические документы, которые содержат описание жилого помещения (в соответствии со статьей 47 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
  • Письменное согласие всех лиц, проживающих в квартире, в том числе временно отсутствующих.
  • Если речь идёт о здании, которое представляет собой культурную, историческую или архитектурную ценность, то потребуется заключение местного органа по охране памятников архитектуры о том, что перепланировка не повредит зданию и не нарушит его облик (например, в большинстве регионов запрещено устанавливать кондиционеры и штробить под них стены на лицевых фасадах исторических зданий).
  • Паспорт заявителя.
  • В случае, если заявитель действует от лица другого гражданина, инициирующего перепланировку, нужно предоставить нотариальную доверенность по установленной форме.

Куда подавать документы для перепланировки квартиры

В разных регионах занимаются согласованиями и выдают соответствующие подтверждения или отказы разные учреждения. В большинстве случаев это будет администрация муниципального образования или её структурное подразделение. Также согласовывающим органом может быть администрация района или сектор по вопросам ЖКХ в её составе.

В одной из этих организаций можно получить исчерпывающий список документов, в том числе возможных дополнительных, установленных местным регламентом. Со дня подачи пакета документов администрация должна ответить в течение 45 дней. Возможный отказ должен быть обязательно обоснован какой-либо весомой причиной (все возможные варианты изложены в статье 27 Жилищного кодекса РФ).

Завершение перепланировки

Получив разрешение, собственник может приступать к работе, по окончанию которой он обязан вновь обратиться в тот же орган и подать письменное заявление о завершении перепланировки.

После этого в строго оговоренный срок жилое помещение посетит специальная приёмочная комиссия и сверит результаты работы с изначальным проектом перепланировки. В соответствии со статьей 28 ЖК РФ члены комиссии в конце приёмки подписывают акт, которым подтверждается выполнение всех оговоренных условий.

Далее собственнику необходимо обратиться в местный орган государственного кадастрового учёта и написать заявление о том, что в его жилье была проведена перепланировка. Орган кадастрового учёта запросит у администрации (или её структурного подразделения, которое согласовывало переустройство) упомянутый выше акт и на основании заявления, акта и технического плана квартиры внесёт изменения в ГКН — государственный кадастр недвижимости (письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 26.06.2013).

Далее в территориальный филиал Росреестра по месту нахождения квартиры нужно предоставить:

  • проект перепланировки;
  • технический паспорт на квартиру;
  • постановление об утверждении Акта приёмки работ, выполненных по перепланировке;
  • сам акт приёмки;
  • поэтажный план с нанесенной на нем квартирой.

Используя эти документы, кадастровый инженер изготовит новый технический план, который собственник должен будет получить в том же филиале Росреестра. На основании нового плана составляется новый кадастровый паспорт.

Наконец, собственник должен предоставить все эти документы в территориальное отделение УФРС – Управление федеральной регистрационной службы, где составят новый правоустанавливающий документ – свидетельство о государственной регистрации, в котором будет упомянуто право собственника на обновлённое жильё.

Незначительная доля в квартире — что нужно знать собственнику?

Краткое содержание:

 

Когда доля признается незначительной?

Принято считать, что незначительной долей в праве собственности считается доля меньше ¼ жилого помещения и меньше самой маленькой изолированной комнаты. Однако в судебной практике в каждом конкретном случае для определения значимости доли исследуется целый ряд обстоятельств, включая метраж, наличие в данном жилом помещении комнаты такого размера или возможности сделать перепланировку, чтобы такую комнату выделить, а также другие обстоятельства. Исходя из этого, суд также определяет, имеет ли право собственник данной доли на регистрацию на проживание в жилом помещении без согласия других сособственников (Определение Верховного Суда от 03.12.2013 № 4-КГ13-32).

 

Какие сложности возникают при распоряжении незначительной долей?

Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, как уже было сказано выше, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников (Апелляционное определение Самарского областного суда от 03.03.2016 по делу N 33-2348/2016). Соответственно вселиться и пользоваться жилым помещением, а также зарегистрировать в нем третьих лиц собственник незначительной доли может только с согласия других собственников или по решению суда, который определит порядок пользования спорным жилым помещением (ст.246 ГК РФ).

Наибольшее количество споров с собственниками незначительной доли возникает в связи с тем, что в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ суды вправе определить судьбу незначительной доли и без согласия ее собственника (см. также п. 13 Постановления Пленума ВС СССР от 31.07.1981 N 4). А именно, обязать других собственников выплатить ему компенсацию вместо выдела доли в натуре, если она незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (имеет другую жилплощадь).

При этом в таких спорах позиции судов могут резко отличаться. Прежде всего, возникает вопрос, имеет ли право требовать компенсацию только выделяющийся собственник незначительной доли или же суд вправе утвердить выплату компенсации и без его требования о выделе. При разрешении таких споров судебная практика должна основываться на позиции Верховного суда, которая заключается в том, что если собственник незначительной доли злоупотребляет своим положением или не может пользоваться своей долей, не нарушая в то же время права собственника значительной доли, то ему может быть выплачена компенсация.

Купля-продажа незначительной доли – что нужно знать?

Продажа доли собственником возможна только после уведомления других сособственников о таком намерении и получения от них отказов от права преимущественной покупки либо по истечении месяца со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности. Также собственник незначительной доли вправе потребовать ее выдела в натуре и при отсутствии такой возможности (большинство случаев), что подтверждается судебной экспертизой, — принудительного выкупа собственником большей доли.

Если собственник большей доли намерен выкупить незначительную долю без согласия собственника, то, в зависимости от обстоятельств дела, он также может подать заявление о выделе его доли либо сразу заявить о принудительном выкупе незначительной доли. Собственнику придется подкреплять свою позицию большим количеством доказательств того, что миноритарный сособственник никогда не жил в квартире и не пользовался ей либо злоупотреблял своим правом, не оплачивал обязательные платежи и т.д. Ответчику будет необходимо доказать нуждаемость в использовании этого имущества, например, в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996). Суд принимает решение только после тщательной оценки доказательств и всех обстоятельств дела, поэтому можно сказать, что похожих дел по таким спорам не бывает.

Отмена свидетельства о праве собственности — что нужно знать?

 

Краткое содержание:

Когда прекращается выдача свидетельств и что за этим последует?

С 15 июля 2016 года государственные органы, органы местного самоуправления, суды, а также иные органы и организации обязаны принимать для подтверждения регистрации прав на недвижимое имущество выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) наравне со свидетельством о государственной регистрации (ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ). С этого же дня прекратилась выдача свидетельств о праве собственности, а государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество стала удостоверяться исключительно выпиской из ЕГРП (п. 9 Письма ФНП от 12.07.2016 N 2493/03-16-3).

В случаях, когда требуется предъявление свидетельства, необходимо учитывать разъяснения, изложенные в Письме Минстроя России от 12.07.2016 N МЧ/04-01-1292. Минстрой указывает, что положения Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имеют большую юридическую силу, чем подзаконных актов, обязывающих предъявлять свидетельство в том или ином случае. Поэтому до приведения подзаконных актов в соответствие с федеральным законодательством рекомендовано принимать для оплаты договора купли-продажи жилого помещения вместо свидетельства выписку из ЕГРП.

Как получить выписку из ЕГРП?

Порядок получения выписки определен Приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 N 180, где называется несколько способов представления запроса на получение выписки и, соответственно, самой выписки: в виде бумажного документа (при личном обращении в Управление Росреестра или через МФЦ, путем отправки по почте) и в электронной форме (путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте Росреестра или посредством отправки XML-документа с использованием веб-сервисов). Для получения выписки в электронном виде, в запросе нужно указать на такой способ получения (п. 27 Приказа). К запросу, представленному в виде бумажного документа, прилагается оригинал платежного документа (п. 55 Приказа Минэкономразвития России от 18.05.2012 N 292). Если запрос представлен в электронной форме, после оплаты заявитель направляет в орган кадастрового учета платежный документ в виде электронного документа.

Сведения, содержащиеся в ЕГРП, предоставляются в течение 5 рабочих дней со дня получения запроса. В случае представления запроса через МФЦ срок предоставления сведений исчисляется со дня передачи запроса в Росреестр. Выписка должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на него, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Сведения, предоставленные на основании запроса, являются актуальными на дату получения запроса.

Чем отличаются обычная и «расширенная» выписки из ЕГРП?

В обычной выписке содержится ограниченный объем информации – информация, подтверждающая, что лицо является собственником объекта недвижимости, а также сведения об этом объекте (кадастровый номер, адрес, площадь, дата государственной регистрации, обременения), но нет информации о том, на каком основании он стал собственником, кто был собственником до него, не указывается содержание правоустанавливающих документов. Для получения этой информации существует так называемая «расширенная» выписка. Но такую выписку может получить только правообладатель (продавец или иное лицо, отчуждающее объект недвижимости) (ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, Приказ Министерства экономического развития РФ от 22 марта 2013 г. № 147). Для совершения сделки с недвижимостью желательна «расширенная» выписка для оценки наличия у отчуждателя недвижимости прав на нее и возможных притязаний 3 лиц, которые не указываются в разделе выписки «обременения».

Как правильно составить договор на ремонт квартиры?

На основании каких норм закона должен быть заключен договор?

В случаях, когда должны быть выполнены работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), составляется договор возмездного оказания услуг, к которому применяются положения о правах заказчика по договору бытового подряда (ст.ст. 730-740 ГК РФ, ст.ст. 779-783 ГК РФ).

В соответствии с п.3 ст. 730 ГК РФ к отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным ГК РФ, применяются нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», однако это правило действует, если исполнителем работ выступает индивидуальный предприниматель или коммерческая организация. Договорные отношения между физическими лицами не регламентируются ЗОЗПП. Если организация устанавливает условия договора в стандартной форме и заказчик не имеет возможности участвовать в определении условий, к такому договору применяются правила ст. 428 ГК РФ о договоре присоединения.

В чем особенности договора бытового подряда?

К отношениям, возникающим из договора бытового подряда, применяются нормы ГК РФ о сделках, обязательствах, договоре, а также подряде, если они не противоречат правилам бытового подряда. В соответствии с общими положениями о подряде могут определяться сроки выполнения работ (ст.708 ГК), сроки обнаружения недостатков, за которые подрядчик несет ответственность (ст.724 ГК), сроки исковой давности (ст. 725 ГК), качество работы (ст. ст. 721, 722 ГК), цена (ст. 709 ГК) и др.

Деятельность, связанная с исполнением функций подрядчика в договоре строительного подряда включает в себя выполнение строительно-монтажных работ, в т.ч. общестроительных, отделочных, санитарно-технических и монтажных работ, а также выполнение работ по ремонту зданий и сооружений, пусконаладочных работ и др. Перечень работ, которые подрядчик обязуется выполнить в установленный срок, и результат этих работ являются предметом договора, без определения которого договор не может считаться заключенным.

Что касается цены, то в соответствии с законом условие о ней не является обязательным. При этом наиболее распространенной является поэтапная оплата выполняемых работ, что, с одной стороны, способствует соблюдению подрядчиком сроков, а с другой — своевременной оплате труда заказчиком. Для определения качества работ лучше внести в договор пункт, по которому результат работ должен отвечать требованиям соответствующих СниПов (строительные нормы и правила) и ГОСТ Р 52059-2003 (оказание услуг в сфере ремонта квартир), также учитывающих допустимые отклонения от норм. В качестве образца договора могут послужить действующие до сих пор Типовой договор подряда на ремонт жилого помещения (бытовой заказ) (СП РСФСР, 1965, N 1, ст. 2) и Типовой договор подряда на строительство жилого или нежилого помещения (бытовой заказ) (СП РСФСР, 1981, N 11, ст. 71).

Какие риски необходимо предусмотреть?

Риск – это несение неблагоприятных последствий, которые могут наступить и за которые не отвечают ни стороны, ни третьи лица. Риски между заказчиком и подрядчиком распределяются в соответствии со ст. 741 ГК РФ и положениями Закона «О защите прав потребителей». Наиболее распространенными в договорах бытового подряда являются следующие риски:

  • риск случайной гибели или случайного повреждения результата работ до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик;
  • если то же самое произошло по причине предоставления некачественного материала или оборудования заказчиком, либо вследствие его ошибочных указаний, то подрядчик вправе получить оплату всей стоимости работ (ст.741 ГК РФ);
  • риск повреждения материала, который в случае полной или частичной утраты (повреждения) исполнитель обязан в трехдневный срок заменить или возместить потребителю двукратную цену (ст.35 Закона «О защите прав потребителей»);
  • риск изменения цены подряда: подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, согласованной им с заказчиком (п. 6 ст. 709);
  • риск невозможности окончания подрядной работы (при предоставлении аванса (задатка) и невозможности окончания подрядной работы аванс (задаток) должен быть возвращен.

Как осуществляется сдача выполненной работы?

В соответствии со ст.720 ГК РФ, заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат). Данное действие оформляется актом приема-передачи, в котором могут быть зафиксированы недостатки выполненной работы для последующего предъявления претензии. О скрытых недостатках подрядчик уведомляется в разумный срок после того, как акт подписан. Если возник конфликт, то для его разрешения может потребоваться назначение экспертизы в порядке ст.720 ГК РФ и обращение в суд, при отказе удовлетворить требования добровольно.

Страница 20 из 36« 1...10...1819202122...30...Последняя »

Наш посёлок

Декабрь 2018
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Ноя    
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31