Справочная

Приватизация жилья после 1 марта 2016 года – что нужно знать?

Правительство продлило бесплатную приватизацию жилья еще на один год — до 1 марта 2017 года. Правовая инструкция 9111 расскажет, какие документы потребуются для приватизации, в чем плюсы и минусы оформления жилья в собственность.

Для чего продлевается срок бесплатной приватизации?

В Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» были внесены изменения, которыми устанавливаются новые сроки бесплатной приватизации жилья из государственного и муниципального фонда. Такая возможность предоставляется до 1 марта 2017 года. Целью продления срока бесплатной приватизации является, прежде всего, создание одинаковых условий для граждан, занимающих помещения по договору соцнайма, в том числе и в домах, признанных аварийными и подлежащих расселению. Поскольку программа по расселению очевидно не будет завершена к 2017 году, необходимо сохранить за гражданами право на приватизацию жилья, предоставляемого взамен аварийного, по тем же основаниям. Указанный срок продлевается уже в четвертый раз.

Кроме того, необходимость продления остро стоит перед Крымским федеральным округом, где продолжается инвентаризация многоквартирного жилищного фонда, передача жилых помещений общежитий в муниципальную собственность, постановка жилищного фонда на кадастровый учет. С этими процессами неразрывно связано заключение договоров социального найма с гражданами и дальнейшая приватизация жилых помещений.

Как приватизировать квартиру?

Государственная или муниципальная квартира, занимаемая по договору соцнайма, приобретается в собственность путем принятия соответствующего решения лицами, проживающими в ней, и подачи заявления с пакетом документов в администрацию района по месту проживания или МФЦ. После подписания договора о приватизации, переход прав подлежит государственной регистрации в Росреестре. Безусловным препятствием для приватизации является использование такого права ранее (за исключением несовершеннолетних, которые по достижении 18 лет могут повторно получить жилье в собственность).

Заявление о приватизации жилья подписывается нанимателем и членами его семьи, проживающими с ним. Отказ от участия в приватизации должен быть нотариально удостоверен и не влечет прекращения права пользования жилым помещением. Также право пользования сохраняется за несовершеннолетними членами семьи собственника, проживающими отдельно. Дети до 14 лет обязательно включаются в договор передачи помещения в собственность. Заявление о приватизации рассматривается в течение двух месяцев.

Какие документы подавать на приватизацию жилья?

Перечень документов на приватизацию жилья, который необходимо подать вместе с заявлением, не утвержден на федеральном уровне и определяется органами власти субъектов РФ. В примерный перечень помимо заявления входят:

  • договор социального найма;
  • паспорта лиц, участвующих в приватизации и свидетельства о рождении детей до 14 лет;
  • расширенная выписка из домовой книги по данному адресу;
  • справка об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ;
  • справка о ранее выданных паспортах (если менял после 1991 года);
  • архивные справки о прописке с предыдущих мест жительства в РФ (если менял после 1991 года);
  • нотариально заверенный отказ от участия в приватизации (при наличии);
  • технический и кадастровый паспорта помещения;
  • копия лицевого счета;
  • выписка из ЕГРП о правах на квартиру (форма № 3).

В чем плюсы и минусы приватизации жилья?

Приватизированная квартира может быть предметом различных сделок: купли-продажи, дарения, мены и т.д. С другой стороны, приватизация жилья порождает дополнительные обязанности и риски для собственников: уплачивать взносы на капитальный ремонт и налог на недвижимость, растущую с каждым годом квартплату (в муниципальном жилье она меньше). Помимо этих расходов собственник также несет риск уничтожения квартиры в силу случайных обстоятельств, а также в большинстве случае обязан за свой счет ликвидировать аварийные ситуации. Приватизированное жилье и его собственники (особенно пожилые) часто попадают под прицел мошенников: черных риэлторов, микрофинансовых организаций и т.д.

Для тех, кто желает отказаться от права собственности на жилье, закон предусматривает процедуру деприватизации (ст. 9.1 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, на каких основаниях жильцы многоквартирного дома могут отказаться от исполнения договора управления МКД и что нужно сделать для этого.

Как могут расторгнуть договор с УК собственники?

Согласно Жилищному кодексу РФ, жильцы многоквартирного дома выбирают способ управления им самостоятельно либо для управления МКД отбирается управляющая компания по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления. От этого зависит, на каком основании жильцы могут отказаться от исполнения договора управления.

Если договор был заключен с УК на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, отказаться в одностороннем порядке от его исполнения можно только вследствие невыполнения управляющей компанией обязательств в соответствии с договором (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Это обязательное условие для расторжения договора в одностороннем порядке. В случае рассмотрения дела в суде необходимо доказывать факт ненадлежащего исполнения условий договора, в противном случае договор не считается расторгнутым (см., напр., Определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.02.2011 по делу N 33-2330). Для расторжения договора с УК, отобранной по результатам конкурса, не имеет значения, надлежащим образом УК исполняла свои обязанности или нет, т.е. сменить УК можно даже, если она исполняла свои обязанности надлежащим образом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Как могут расторгнуть договор наниматели?

Порядок управления многоквартирными домами, которые полностью или более чем на 50% находятся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается согласно ст.163 ЖК РФ. Заключение договора с управляющими организациями является обязательным, если доля государства, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более 50%. Управляющая организация отбирается по результатам проведения открытого конкурса.

Наниматели вправе участвовать в проведении общего собрания, однако на принятие решений может повлиять только собственник помещений — органы власти или местного самоуправления. В случае, когда более половины имущества МКД в собственности у государства или муниципалитета, решающий голос на общем собрании принадлежит им. Как правило, для разрешения любых вопросов с управляющей компанией наниматель (наниматели) должен обратиться с соответствующим заявлением к наймодателю и получить письменный ответ. Также наниматель вправе пожаловаться на УК в Государственную жилищную инспекцию.

Что необходимо сделать для смены УК?

Для принятия решения о смене УК необходимо организовать и провести общее собрание собственников дома (п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 46 ЖК РФ). С этой целью рекомендуется определить инициатора такого собрания или сформировать инициативную группу. (Приказ Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»). За 10 дней до собрания уведомление заказным письмом о его проведении должно быть получено всеми собственниками помещений в МКД. Общим собранием может быть предусмотрен и другой способ уведомления. В сообщении указываются сведения ч. 5 ст. 45 ЖК РФ.

Помимо принятия решения о смене компании, собственники должны выбрать иную управляющую организацию или изменить способ управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов (ст. 45 ЖК РФ). Решение о выборе новой УК принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников (ст. 46 ЖК РФ).

Решение общего собрания оформляется протоколом общего собрания. Рекомендации по оформлению содержатся в Проекте Приказа Минстроя России «Об утверждении правил оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». Копии решений и протокола общего собрания направляются инициатором собрания в управляющую организацию, правление ТСЖ или ЖСК в течение 10 дней после проведения собрания. До сведения собственников результаты собрания в течение того же срока доводятся в установленном порядке.

Как взыскать ущерб с управляющей компании?

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, на что имеет право гражданин в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Какие услуги оказывает управляющая компания?

Комплекс жилищных услуг, которые оказывает управляющая компания, подразделяется на две группы:

  • услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД (осмотры общего имущества, выявление повреждений и нарушений), в том числе санитарное содержание общего имущества (услуги дворника, услуги по уборке подъездов, их дезинсекции и дератизации, услуги по прочистке мусоропроводов). С апреля 2016 года в оплату за содержание общего имущества также будут включены платежи за коммунальные услуги.
  • услуги по управлению общим имуществом и общими денежными средствами.

Минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290. Согласно ст. 162 ЖК РФ на общем собрании собственники помещений в жилом доме обязаны заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией. Также ее вправе привлечь ТСЖ. Если собственники не выполняют такую обязанность, управляющая компания привлекается на основе конкурса, проводимого органами местного самоуправления. ЖК РФ предписывает управляющей компании выполнять все работы, которые предусмотрены минимальным перечнем и определены в договоре. При этом УК может нанимать другие подрядные организации, но вся ответственность за качество услуг возложена на нее. Деятельность УК регулируется разделами 7, 8 ЖК РФ, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170), Правилами содержания общего имущества в МКД (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491).

Когда можно потребовать перерасчета?

Состав общего имущества, содержание которого может быть в соответствии с договором возложено на УК, определяется ч.1 ст.36 ЖК РФ и п.п. 2–9 Правил содержания общего имущества. В договоре управления необходимо прописать не только обязательный минимум заказываемых работ и услуг, но также порядок и условия их исполнения. Это позволит избежать навязывания дополнительных услуг. В противном случае собственник вправе отказаться от оплаты таких услуг или потребовать ее возврата (ч. 3 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителя»).

В случае несоответствия периодичности исполнения жилищных услуг, указанной в договоре управления (например, реже проводится уборка или косметический ремонт), собственник должен потребовать перерасчет в порядке, установленном Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Право на перерасчет возникает также в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения. Заявление об изменении размера платы направляется в письменной форме в течение 6 месяцев после нарушения вместе с актом, подтверждающим нарушение качества услуги или работы либо превышение установленной продолжительности перерыва в их исполнении (п. 6-15 Правил.).

Как получить компенсацию за причиненный ущерб?

Количество дел в судебной практике по обращениям граждан, пострадавших вследствие неисполнения или ненадлежащего выполнения услуг управляющей компанией, достаточно велико. Так, в мае 2015 года по решению Ленинского районного суда Красноярска в пользу почтальона, повредившего ногу в неосвещенном подъезде, было взыскано с ООО «УК-Комфортбытсервис» 50 000 рублей компенсации морального вреда и 20 тыс. рублей утраченного заработка. Апелляционным определением решение оставлено в силе. Количество таких дел возрастает в зимний период, когда по вине УК люди могут пострадать из-за гололеда и схода снега и наледи с крыш (см., напр., Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 18.06.2015 по делу N 33-10115/2015).

В указанных случаях возникает внедоговорное обязательство из причинения вреда, который подлежит возмещению в полном объеме (ст.14 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Согласно ст. 1085 ГК РФ в объем возмещаемого вреда, причиненного здоровью, включаются утраченный потерпевшим заработок (не полученная за период нетрудоспособности зарплата), расходы на лечение и дополнительные расходы (на дополнительное питание, посторонний уход и т.д.). В обоснование требований могут быть представлены протокол осмотра придомовой территории или подъезда, свидетельские показания. Также пострадавший вправе требовать компенсации морального вреда (ст. 15 ЗОЗПП) и взыскания штрафа 50 % от присужденных сумм (п. 6 ст. 13 ЗОЗПП), если исполнитель услуг не удовлетворил требования добровольно.

Что делать, если счетчики на воду врут?

Какой счетчик на воду считается неисправным?

Критерии исправности приборов учета определены в п. 81 (12) Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 и в Приказе Минпромторга РФ от 21.01.2011 N 57. Согласно Постановлению, прибор учета считается вышедшим из строя в случаях:

  • приборы учета не отображают результатов измерений;
  • нарушены контрольные пломбы и (или) знаки поверки;
  • механического повреждения прибора учета;
  • превышения допустимой погрешности показаний прибора учета;
  • истек межповерочный интервал поверки приборов учета.

Также счетчик воды должен быть работоспособным при установке в любом положении, если на нем не указано положение установки. Изготовитель должен указывать, позволяет ли конструкция счетчика воды измерять обратный поток воды. Должна быть указана максимально допустимая погрешность по отношению как к прямому, так и к обратному потоку воды. Счетчики воды, в которых не предусмотрено измерение обратного потока, должны препятствовать его возникновению либо должны выдерживать случайный обратный поток без повреждений или изменений метрологических характеристик. (п. 9.1, 9.2 Приложения 1 Приказа).

Обнаружение гражданином указанных выше обстоятельств является поводом для обращения в аварийно-диспетчерскую службу или иную службу, указанную исполнителем (УК, ТСЖ и т.д.) коммунальных услуг (п.34 Постановления).

Каковы обязанности исполнителя и потребителя?

Исполнитель услуг осуществляет периодическую проверку состояния индивидуальных приборов учета не реже 1 раза в 6 месяцев, если иное не установлено договором о предоставлении коммунальных услуг (п.31 Постановления). Также исполнитель принимает показания счетчиков от жильцов и проводит сверку этих данных. Граждане вправе передавать показания различными способами: по телефону; заполняя отрывные талоны к квитанциям об оплате; через Интернет. По договору исполнитель может самостоятельно снимать показания индивидуальных счетчиков.

Не реже одного раза в квартал исполнители обязаны уведомлять потребителей о том, как часто те должны снимать показания счетчиков, каким образом могут их передать и в какие сроки это можно делать. Кроме того, предупреждать их о последствиях, наступающих в случае вмешательства в работу приборов учета или непередачи показаний. Вся эта информация должна печататься на платежных квитанциях. Если договором не предусмотрена обязанность исполнителя осуществлять техобслуживание счетчиков, потребитель следит за сроками поверки счетчиков и сообщает исполнителю о решении самостоятельно снять счетчик и отнести его в специальную организацию на поверку. Когда она завершается, отправляет копию свидетельства о поверке.

Как возместить ущерб, если счетчики на воду врут?

Оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения (п. 81 Постановления). Неисправность в течение гарантийного срока дает право предъявить продавцу или изготовителю требования, предусмотренные ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей», в т.ч. требовать замены на прибор учета надлежащего качества. Претензии могут быть предъявлены и к застройщику, если он приобрел приборы учета, а потом продал в составе жилого помещения, но они оказались неисправными. При этом требования по недостаткам товара не могут быть предъявлены, если застройщик только выполнял работы по установке приборов учета.

На основании ст. 14 ЗОЗПП потребитель вправе требовать возмещения причиненного ему ущерба, вызванного тем, что ему начисляли плату не в соответствии с показаниям прибора учета. Вред, причиненный вследствие недостатков товара, подлежит возмещению продавцом или изготовителем товара по выбору потерпевшего. Потребитель также вправе подать жалобу в Роспотребнадзор по вопросу качества приборов учета. На действия исполнителя услуг, связанные с вводом в эксплуатацию прибора учета, жалоба подается в Госжилинспекцию.

Апрель 2020
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Фев    
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930